Thay vì đi gõ cửa ngân hàng để vay vốn, nhưng do không đáp ứng được các điều kiện, thời gian và thủ tục, nên người cần tiền phải vay của những người chuyên cho vay nặng lãi. Khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình, họ thường xem nhẹ vấn đề về giấy tờ, thủ tục luật định và không lường trước được hậu quả, rủi ro tiềm ẩn về sau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó thế chấp là một trong 7 biện pháp. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp tài sản được xem như là biện pháp bảo đảm có tính ưu việt nhất, bởi bên đi vay không phải giao tài sản cho bên cho vay, mà vẫn có thể khai thác, sử dụng và hưởng thành quả có được trên chính mảnh đất thuộc quyền sử dụng của mình nếu không có thỏa thuận khác, nhưng các bên phải tuân thủ điều kiện tại Điều 343 Bộ luật Dân sự về hình thức thế chấp: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định, thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.
Dẫn chiếu đến các quy định của Luật Đất đai 2014 thì tùy theo nguồn gốc đất được nhà nước giao, cho thuê, công nhận hay thuê lại quyền sử dụng đất, mà người đi vay được quyền thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Để thực hiện quyền của người sử dụng đất như đã nêu trên đây, Luật Đất đai 2014 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Như vậy các bên có thể thỏa thuận lựa nơi công chứng hợp đồng là Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân tại địa phương có tài sản. Khi thủ tục công chứng được hoàn tất, các bên phải thực hiện tiếp một bước nữa là đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan quản lý đất đai nơi có tài sản.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động và việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Từ các diễn giải trên đây, việc người đi vay và thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng không tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng hiện hành, sẽ không làm phát sinh quan hệ thế chấp cũng như phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Việc giao giấy tờ về tài sản để thế chấp mà chưa hiểu hết tính chất pháp lý, thủ tục của nó thì hậu quả “tiền mất tật mang” và khả năng giải quyết hậu quả sau này không hề dễ dàng. Do vậy, trước khi cầm bút ký bất cứ một giấy tờ nào liên quan đến các khoản vay, hợp đồng thế chấp, người đi vay cần phải đọc kỹ các điều khoản, kiểm soát giấy tờ, thủ tục luật định, nếu chưa rõ thì có thể liên hệ các tổ chức hỗ trợ pháp lý hoặc luật sư để được tư vấn và hướng dẫn, giảm thiểu các rủi ro có thể gặp phải, đảm bảo an toàn cho các giao dịch, đồng thời tuân theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
Luật sư PHAN VŨ TUẤN
(Văn phòng luật sư PHANS)
