- Công ty chúng tôi đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở cho người nước ngoài. Công ty ký hợp đồng cho ông Ch. là công dân Australia, làm việc trong Lãnh sự quán Australia tại TPHCM thuê một căn hộ. Trong thời gian thuê, ông Ch. đã gây hư hại nhiều tài sản của căn hộ. Công ty chúng tôi muốn yêu cầu ông Ch. bồi thường các thiệt hại đã gây ra và chấm dứt hợp đồng thuê nhà với ông Ch. Hỏi: Công ty chúng tôi có thể khởi kiện ông Ch. ra Tòa án nhân dân TPHCM hay không?

Đại diện Công ty F. tại quận 3, TPHCM

Th.S BÀNH QUỐC TUẤN: Vì công ty không cho chúng tôi biết rõ ông Ch. phụ trách công việc gì trong Lãnh sự quán Australia và nguyên nhân của việc ông gây hư hại các tài sản trong căn hộ cho thuê của công ty nên có các trường hợp sau có thể xảy ra:

Nếu ông Ch. là viên chức lãnh sự và ông gây thiệt hại tài sản trong quá trình làm nhiệm vụ cho cơ quan lãnh sự thì theo quy định của pháp luật quốc tế cũng như quy định tại khoản 4 Điều 2 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, viên chức lãnh sự là đối tượng được hưởng quyền miễn trừ tư pháp trong khi đang thi hành nhiệm vụ của mình. Vì vậy, trong trường hợp này công ty không thể khởi kiện ông Ch. ra Tòa án nhân dân TPHCM được. Mọi vấn đề liên quan đến việc thuê nhà của ông Ch. sẽ được giải quyết theo con đường ngoại giao. Nghĩa là Lãnh sự quán Australia sẽ là cơ quan đứng ra giải quyết mọi vấn đề liên quan đến việc bồi thường thiệt hại cho công ty.

Nếu ông Ch. là viên chức lãnh sự nhưng ông gây thiệt hại tài sản ngoài thời gian ông làm nhiệm vụ thì ông phải chịu trách nhiệm cá nhân về hậu quả do hành vi mình gây ra. Vì vậy, công ty có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân TPHCM để yêu cầu ông bồi thường thiệt hại (ông Ch. chỉ chịu trách nhiệm cá nhân về vấn đề bồi thường thiệt hại mà thôi, các vấn đề khác liên quan đến hợp đồng thuê nhà ông không chịu trách nhiệm cá nhân mà do Lãnh sự quán Australia giải quyết). Chú ý, trong trường hợp này Lãnh sự quán Australia vẫn có quyền can thiệp vào vụ việc và nếu công ty đồng ý, mọi việc vẫn có thể giải quyết theo con đường ngoại giao.

Nếu ông Ch. không phải là viên chức lãnh sự nhưng ông gây thiệt hại tài sản trong quá trình làm nhiệm vụ cho cơ quan lãnh sự. Ông Ch. không phải là đối tượng hưởng quyền miễn trừ ngoại giao nên về nguyên tắc ông phải chịu trách nhiệm cá nhân đối với hành vi của mình. Vì vậy, công ty có thể khởi kiện ông Ch. yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu ông Ch. chứng minh được hoặc Lãnh sự quán Australia xác nhận ông gây thiệt hại cho tài sản căn hộ trong khi đang thi hành một nhiệm vụ cụ thể của cơ quan lãnh sự thì ông được hưởng quyền miễn trừ và trong trường hợp cụ thể này việc bồi thường thiệt hại sẽ giải quyết theo con đường ngoại giao.

Nếu ông Ch. không phải là viên chức lãnh sự và ông gây thiệt hại tài sản ngoài thời gian ông làm nhiệm vụ cho cơ quan lãnh sự. Trong trường hợp này công ty hoàn toàn có thể khởi kiện ông Ch. yêu cầu bồi thường thiệt hại. Thẩm quyền giải quyết có thể thuộc về Tòa án nhân dân TPHCM nếu ông Ch. không có thời gian cư trú lâu dài ở Việt Nam; nếu ông Ch. có thời gian cư trú lâu dài ở Việt Nam, công ty có thể khởi kiện ông Ch. tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông Ch. đang cư trú.

Trong trường hợp chủ thể đứng tên trong hợp đồng thuê căn hộ không phải là ông Ch. mà là Lãnh sự quán Australia thì mọi trường hợp liên quan đều phải giải quyết theo con đường ngoại giao.

- Vợ chồng tôi có một thửa đất 35m² ở quận Thủ Đức do ba mẹ chồng cho từ năm 1996. Vì không có tiền nên lâu nay vợ chồng tôi chỉ cất nhà tạm bằng tôn để ở. Giờ chúng tôi muốn xin cấp chủ quyền để xây nhà nhưng nghe nói là sẽ không được giải quyết vì diện tích đất quá nhỏ. Như vậy có đúng không?

Hoài Lan, quận Thủ Đức

Th.S TRƯƠNG TRỌNG HIỂU: Theo quy định hiện hành, để hạn chế tình trạng chia cắt quá nhỏ các thửa đất hiện hữu, UBND các tỉnh đều phải đưa ra quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa ở địa phương mình.

Tại TPHCM, từ năm 2009, UBND TP đã đưa ra quy định về diện tích đất tối thiểu của thửa đất hình thành sau tách thửa theo từng khu vực. Chẳng hạn, ở các quận nội thành thì diện tích tách thửa tối thiểu đối với hẻm nhỏ nhất là 36m²; các quận, huyện ngoại thành thì nhỏ nhất là 50m², tùy lộ giới đường.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho những trường hợp tách thửa tiến hành từ ngày 5-3-2009 trở đi. Do thửa đất của nhà bà đã tồn tại trước mốc thời gian này nên không chịu sự ràng buộc bởi các quy định về diện tích tối thiểu nêu trên. Vợ chồng bà có thể liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường của quận để xin giấy chủ quyền. Sau đó liên hệ với cơ quan quản lý về xây dựng của quận và thành phố để tìm hiểu về quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng trong khu vực của thửa đất và tiến hành xin phép xây dựng.