Doanh nghiệp vay khó, nguồn cung ít
Theo thống kê kết quả giải ngân đến cuối tháng 4-2026 của Sở Xây dựng, TPHCM có 16 dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ đủ điều kiện vay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, trong đó chỉ có 4 dự án, 7 cá nhân được giải ngân từ gói tín dụng này. Về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chia sẻ, ở giai đoạn 2021-2025, TPHCM chỉ thực hiện được khoảng 17.000 căn NƠXH. Giai đoạn 2026-2030, chỉ tiêu giao mới phải phát triển 200.000 căn.
Mặc dù TPHCM đã sửa tiêu chí thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người thuộc diện mua NƠXH nhưng vướng mắc là nguồn cung hiện quá thấp. Ví dụ, dự án NƠXH trên đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng với 1.025 căn hộ, trong đó có 270 căn cho thuê và hơn 750 căn để bán nhưng có đến 12.000 người đăng ký mua. Một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung thấp là do một số doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận gói vay ưu đãi.
Về phía người lao động, dù hiện nay điều kiện mua nhà được nới rộng nhưng cơ hội sở hữu NƠXH vẫn xa vời vì khó tìm nhà. Chị Phạm Thị Tuyên, ở phường Bình Thạnh, TPHCM, cho biết, hơn 3 năm qua, chị luôn theo dõi thông tin để mua NƠXH nhưng vẫn chưa thể tìm được dự án phù hợp. Các dự án đang triển khai hoặc mở bán rất ít khi đến được với người lao động.
“Đơn cử, dự án NƠXH trên đường Lý Thường Kiệt dù đã được công bố giá bán nhưng tỷ lệ chọi quá cao khiến nhiều người, trong đó có tôi, không có cơ hội sở hữu. Hay như dự án ở đường Phan Chu Trinh, phường Bình Thạnh được khởi công năm 2025, chỉ phục vụ cho tái định cư, không thuộc đối tượng của tôi. Những dự án NƠXH khu vực Bình Dương trước đây thì lại quá xa so với chỗ làm”, chị Tuyên nói.
Không chỉ người mua nhà gặp khó, ngay cả doanh nghiệp tiên phong làm NƠXH cũng rơi vào cảnh “khát” vốn do chưa thể tiếp cận gói 145.000 tỷ đồng. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, chia sẻ, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển NƠXH, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Đây là gói vay giúp doanh nghiệp vững nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ làm NƠXH.
Tuy nhiên, khi doanh nghiệp tiếp xúc với các ngân hàng để vay với mức lãi suất ưu đãi 6,1%/ năm thì bị từ chối. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay là 8-9%/năm đối với trường hợp gửi dài hạn. Nếu ngân hàng cho vay với mức 6,1%/năm sẽ rơi vào tình trạng lỗ và không thể giải ngân được. Công ty kiến nghị cơ quan quản lý nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ cho nhà đầu tư NƠXH, cụ thể là có thể linh hoạt điều chỉnh cho vay theo lãi suất thị trường hiện nay.
Tương tự, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư Phú Cường cho hay, hiện tại doanh nghiệp này cũng khó tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ đồng vì sự chênh lệnh giữa lãi suất huy động với lãi suất cho vay ưu đãi theo chương trình của ngân hàng thương mại.
3 năm, giải ngân... 8,5%
Theo cập nhập từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết tháng 5-2026, doanh số giải ngân Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay NƠXH thực hiện theo Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 10.640 tỷ đồng được giải ngân cho các chủ đầu tư dự án và khoảng 1.800 tỷ đồng dành cho người mua nhà.
Tổng dư nợ của chương trình hiện đạt khoảng 10.175 tỷ đồng. Như vậy, sau 3 năm triển khai, chương trình mới chỉ giải ngân được khoảng 8,5% tổng quy mô gói tín dụng. Đáng chú ý, chương trình cho người dưới 35 tuổi vay mua NƠXH cũng chỉ mới đạt khoảng 383 tỷ đồng sau một năm ra mắt.
Đánh giá về thực trạng này, NHNN nhận định, điểm nghẽn lớn nhất khiến vốn ưu đãi “ế” là nguồn cung NƠXH quá hạn chế. Số lượng dự án triển khai thực tế quá ít so với nhu cầu, khiến các ngân hàng thiếu hồ sơ dự án đủ điều kiện pháp lý để thẩm định và cấp tín dụng. Để tháo gỡ nút thắt và khuyến khích các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay, thời gian qua NHNN đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua NƠXH thấp hơn đáng kể so với bất động sản thương mại thông thường, tạo điều kiện cho các ngân hàng mạnh dạn mở rộng tín dụng vào phân khúc này.
Bên cạnh đó, đối với mô hình NƠXH cho thuê, một lĩnh vực đòi hỏi thời gian thu hồi vốn dài trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, NHNN đang nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn dành riêng cho các ngân hàng thương mại, nhất là các ngân hàng thương mại nhà nước triển khai các chương trình phát triển nhà ở cho thuê theo chủ trương của Đảng và Nhà nước. Đây được kỳ vọng là giải pháp tháo gỡ bài toán vốn dài hạn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện mở rộng nguồn cung NƠXH trong thời gian tới.
Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN), cho biết, dù vẫn kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản rủi ro, NHNN luôn ưu tiên đặc biệt cho phân khúc NƠXH. NHNN sẽ không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng đối với các khoản vay thuộc phân khúc NƠXH. Điều này giúp các tổ chức tín dụng hoàn toàn chủ động dư địa để mở rộng cho vay.
