Trước đó, trong các phiên thảo luận tổ ngày 3-12, vấn đề xử lý vướng mắc của dự án BT (xây dựng – chuyển giao) được nhiều đại biểu quan tâm, do có nhiều dự án đang bị vướng cơ chế xác định giá đất thanh toán hoặc thủ tục giao đất. Đây cũng là vấn đề được Báo SGGP đề cập liên tục trong loạt bài liên quan thời gian qua.
Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng (TPHCM) ủng hộ quy định làm rõ trách nhiệm thanh toán BT theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.
Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cân nhắc bổ sung yêu cầu công khai hóa toàn bộ thông tin về quỹ đất thanh toán, giá trị quỹ đất, phương pháp xác định giá và khối lượng công trình đã được kiểm toán trước khi thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất. Đây là cơ chế cần thiết nhằm phòng ngừa rủi ro thất thoát tài sản công - vấn đề từng gây nhiều hệ lụy trong thực tiễn các dự án BT cả nước. Khi công khai đầy đủ, minh bạch thì việc thanh toán mới bảo đảm sự giám sát của cộng đồng và tính chính danh của Nhà nước.
Đại biểu Trần Hữu Hậu (Tây Ninh) chỉ ra bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở sự không thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư theo phương thức công tư (PPP).
Theo Luật Đất đai, giá đất phải tính tại thời điểm Nhà nước giao đất, trong khi Luật PPP lại tính theo thời điểm lập dự án hoặc lập hồ sơ mời thầu.
Đại biểu đề xuất xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình, bảo đảm công bằng cho cả hai bên.
Đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội chỉ ra, nhiều dự án đã bàn giao công trình 5-9 năm trước nhưng đến nay mới được xem xét giao đất. Nếu tiếp tục áp dụng giá đất tại thời điểm giao đất, doanh nghiệp chịu thiệt thòi rất lớn.
Đại biểu kiến nghị đưa quy định về thời điểm xác định giá đất thanh toán BT vào dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đang được Quốc hội xem xét hoặc nếu không được thì đưa vào dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Cà Mau) thì đề nghị quy định cơ chế chuyển tiếp minh bạch đối với các hợp đồng đã ký trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhằm tránh phát sinh tranh chấp do thay đổi pháp lý.
Trước đó, nhiều chuyên gia kinh tế cũng từng cho rằng, chính sách với BT thay đổi luật liên tục khiến nhà đầu tư không biết giá đất được tính ở lúc nào.
Chuyên gia về đất đai, GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh nguyên tắc trao đổi ngang giá trong BT chỉ được bảo đảm khi giá đất và nghĩa vụ được xác định cùng một thời điểm.
Trong một văn bản được gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý cho dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98/2023/QH15, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã phản ánh rằng, cả nước hiện có hơn 160 dự án BT “đóng băng” do chưa thể xác định được giá đất thanh toán - dù công trình hoàn thành từ lâu.
HoREA nêu trường hợp điển hình là Công ty MHL trong kiến nghị để minh chứng cho việc cần cấp bách sửa đổi quy định BT để tháo gỡ dòng vốn.
Theo HoREA, doanh nghiệp này đã ký hợp đồng BT vào tháng 11-2016, sau đó hoàn thành, được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước. Công trình được bàn giao cho Bộ Quốc phòng vào tháng 2-2018. Tuy vậy, đến năm 2025 doanh nghiệp mới được bàn giao đất, nhưng chưa thống nhất về giá đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT. Bởi nếu áp dụng quy định thời điểm định giá đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ thiệt thòi đối với các doanh nghiệp bị chậm giao đất sau nhiều năm đã bàn giao công trình BT cho Nhà nước.
Theo HoREA, nhờ có Nghị định 91/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định thời điểm xác định giá đất, quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM) được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Tuy vậy, các nhà đầu tư dự án BT khác ngoài khu đô thị mới Thủ Thiêm đều chưa được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT.
HoREA nhìn nhận, thực tế nêu trên cho thấy khoảng trống chính sách đang khiến hàng loạt công trình hoàn thành nhưng quỹ đất thanh toán không thể giải quyết trong suốt nhiều năm. Với 162 dự án BT “đóng băng”, nguồn lực đất đai bị khóa lại, còn doanh nghiệp lâm vào cảnh vốn bị chôn nhiều năm.
