Gần đây, một vài khách hàng mua căn hộ tại khu chung cư cao cấp Botanic Towers (số 312 Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận, TPHCM) đã có thắc mắc gửi đến cơ quan chức năng về vấn đề sở hữu chung - riêng trong tòa nhà và yêu cầu được giảm phí quản lý hàng tháng. Theo các khách hàng này, khi mua căn hộ chung cư thì đương nhiên phần diện tích chung (như tầng hầm, các khu vực tiện ích gắn liền như hồ bơi, phòng tập thể dục…) trong toàn bộ tòa nhà đều thuộc sở hữu chung của dân cư?!?
Pháp lý trong việc xác định sở hữu chung - riêng
Một góc chung cư cao cấp Botanic.
Về vấn đề này, Thạc sĩ Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư - Xây dựng Phú Hưng Gia (PHG), đơn vị đầu tư dự án Khu căn hộ cao cấp Botanic Towers khẳng định tính pháp lý trong việc xác định chủ quyền riêng của từng khách hàng khi mua căn hộ.
Cụ thể, theo đúng hợp đồng Hứa mua Hứa bán mà PHG đã ký kết với khách hàng cách đây hơn 1 năm thì công ty đang thực hiện thủ tục trình cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho toàn bộ cư dân Botanic Towers.
Phần diện tích sở hữu từng căn hộ được xác định chính xác bởi diện tích khách hàng đã mua, ghi trong hợp đồng ban đầu, đây là một thỏa thuận mua bán nhà dân sự và được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan. Tuy nhiên, theo yêu cầu hiện nay của các cơ quan chức năng thì điều kiện bắt buộc để khách hàng được cấp sổ hồng là phải thực hiện lại hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật. “Chính vì điều này nên một số ít khách hàng cho rằng PHG đang thực hiện “ký lại” hợp đồng và dẫn đến một số hiểu lầm đáng tiếc.
Thật ra, toàn bộ chủ đầu tư các dự án khu căn hộ chung cư tại Việt Nam nói chung và PHG nói riêng cũng phải thực hiện theo đúng luật pháp mà thôi” - bà Lê Thúy Hương nhấn mạnh. Được biết, hiện tại PHG đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền sở hữu đất và tổng diện tích sàn xây dựng là 43.824,97m2. Khi PHG bán cho khách hàng của mình 29.324m2 trên tổng số 268 căn hộ thì phần còn lại đương nhiên vẫn thuộc sở hữu của PHG và công ty này được quyền tiến hành khai thác sử dụng các phần diện tích còn lại.
Hiện nay, tại Botanic Towers đang có đầy đủ các dịch vụ phục vụ cho cư dân như ngân hàng, siêu thị, nhà trẻ, nhà hàng, phòng tập thể dục và nguồn thu này hoàn toàn hợp pháp. Mô hình này tại Việt Nam cũng đã được nhiều chủ đầu tư khu chung cư, khu căn hộ cao cấp áp dụng (kể cả dự án do Nhà nước và doanh nghiệp ngoài quốc doanh đầu tư).
Phí bảo trì 2% và chi phí quản lý căn hộ - Hiểu thế nào cho đúng?
Cùng với thắc mắc về tính pháp lý trong việc xác định sở hữu chung - riêng thì số khách hàng nói trên cũng đề cập đến khoản phí bảo trì 2% phải đóng. Theo số khách hàng này, dường như việc PHG thu phí bảo trì tòa nhà 2% là không đúng, thiếu hợp lý. Về vấn đề này, Luật sư Hoàng Huy Công, Đoàn luật sư TPHCM sau khi xem xét kỹ các hồ sơ liên quan đã có phân tích như sau: “Điều 54 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư ghi rõ: Đối với nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí để phục vụ công tác bảo trì nhà chung cư. Nhưng đối với phần diện tích nhà bán thì khoản nộp 2% bảo trì được trích trong khoản tiền bán nhà mà người mua phải trả.
Như vậy, phải hiểu rằng khoản tiền này người mua nhà phải nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư nộp lại để Ban quản trị (khi đã thành lập ban quản trị của tòa nhà) dùng vào mục đích bảo trì tòa nhà. Tại khu căn hộ Botanic Towers, ngay khi ký hợp đồng Hứa mua Hứa bán căn hộ, chủ đầu tư đã thỏa thuận tại Điều 2 về giá bán căn hộ “không bao gồm các khoản chi phí khác liên quan đến việc mua bán căn hộ giữa các bên theo hợp đồng này”.
Do vậy, đến khi bàn giao căn hộ cho khách hàng vào tháng 7-2007 thì PHG đã thu khoản tiền này và gửi vào một tài khoản riêng giao cho Ban quản lý tòa nhà (Ban này do Công ty CBRE trực tiếp quản lý). PHG đã công khai số tiền thu được trong 1 năm qua cho toàn thể cư dân tại Hội nghị nhà chung cư lần thứ 1 (số tiền thu được và tiền lãi phát sinh) và không hề thu thêm khoản tiền bảo trì nào khác của tòa nhà, toàn bộ khoản tiền thu từ việc bán căn hộ theo hợp đồng Hứa mua Hứa bán cũng đã được kê khai nộp thuế đầy đủ. “Cách làm của PHG đã thể hiện đúng quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án theo quy định pháp luật” - Luật sư Huy Công nhận định.
Ngoài ra, theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD thì mức phí quản lý căn hộ sau năm đầu tiên khi chung cư vận hành hoạt động do Ban quản trị tòa nhà thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định của quy chế này. Đồng thời, việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư và quản lý kinh phí phải đảm bảo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định...
Ban quản trị tòa nhà - tập hợp gồm thành viên do hội nghị nhà chung cư thông qua, bầu chọn đại diện từ các hộ dân sống trong khu chung cư, chủ đầu tư. Do vậy, mức phí quản lý tòa nhà nếu được thực hiện theo đúng quy trình trên, được đại đa số cư dân trong khu chung cư đồng thuận thì bắt buộc áp dụng cho tất cả các hộ dân. Tại Botanic Towers, Ban quản trị tòa nhà đã đề nghị mức thu phí quản lý là 8.000 đồng/m2/tháng (ví dụ căn hộ có diện tích 88m2 sẽ nộp số tiền là 704.000 đồng/tháng). Mức phí quản lý mới này do Ban quản trị cân đối thu - chi dựa trên tình hình vận hành thực tế của tòa nhà, hoàn toàn không phải mức phí do chủ đầu tư quyết định.
Rõ ràng, qua những phân tích pháp lý cụ thể như trên, các khách hàng khi mua nhà chung cư nói chung và một số cư dân ngụ tại Botanic Towers nói riêng cần hiểu rõ về các quyền lợi và trách nhiệm của mình. Đặc biệt, đối với mô hình khu căn hộ cao cấp thì khách hàng càng phải chú ý đến các thỏa thuận chung về nguyên tắc sống tập thể, cộng đồng.
Tường Minh
