Xung quanh việc chủ đầu tư của các dự án Vista, dự án Blue Diamond và dự án Sky Garden 3 phải hoàn trả tiền huy động trái với quy định của Luật Nhà ở cho các khách hàng đã đặt chỗ mua căn hộ, theo nhận định của nhiều chuyên gia pháp lý, rất có khả năng sẽ mở đầu cho hàng loạt vụ tranh chấp dân sự giữa các bên liên quan mà điểm kết thúc của tranh chấp, phần thiệt hại – dù ít hay nhiều – sẽ chắc chắn thuộc về khách hàng…

Trả lại tiền - dễ cho chủ đầu tư, khó cho khách hàng

Hai ngày qua, sau khi có yêu cầu của Sở Xây dựng TPHCM, hai trong ba chủ dự án bán “lúa non” là Công ty Phú Mỹ Hưng (chủ đầu tư dự án Sky Garden 3) và Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (chủ đầu tư dự án Blue Diamond) đã bắt đầu thông báo cho khách hàng đến nhận lại khoản “tiền thành ý”, “tiền giữ chỗ mua căn hộ” mà họ đã đóng trước đó.

Tuy nhiên, theo giới kinh doanh địa ốc, việc trả lại tiền là không hề đơn giản và không loại trừ trường hợp khách hàng sẽ không đồng ý nhận lại số tiền trên do tâm lý e ngại: nếu chấp nhận rút lại tiền sẽ dễ bị chủ dự án lật lọng, không tiếp tục bán căn hộ như đã cam kết ban đầu hoặc đội giá bán lên cao. Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn, theo nhiều khách hàng, phần lớn phiếu đăng ký mua căn hộ của họ đã được chuyển nhượng, sang tay cho người khác để kiếm lời, giờ lấy lại tiền, phần chênh lệch kia họ biết lấy gì bù vào. “Và như vậy, phát sinh tranh chấp là điều khó tránh khỏi” – một số thẩm phán tòa án tại TP nhận xét.

Tranh chấp dân sự sẽ phát sinh đầu tiên từ chính chủ đầu tư dự án với khách hàng đầu tiên nộp tiền giữ quyền đặt chỗ. Tức là phía chủ dự án có thể sẽ phải khởi kiện khách hàng ra tòa dân sự để “được” trả lại tiền cho khách hàng hoặc khách hàng có thể khởi kiện để yêu cầu chủ dự án hoặc phải trả lại vừa tiền vốn vừa tiền bồi thường hoặc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã cam kết. Tuy nhiên, hầu hết các thẩm phán có nhiều kinh nghiệm xét xử tranh chấp kiểu như trên của Tòa Dân sự TAND TPHCM đều cho rằng trong trường hợp này, dù ai khởi kiện, phần thiệt hại vẫn sẽ nghiêng về phía khách hàng.

Theo các thẩm phán, giao dịch dân sự giữa các bên trong tình trạng hiện nay là hợp đồng dân sự vô hiệu (do việc huy động vốn của chủ dự án diễn ra khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý là vi phạm pháp luật, mà cụ thể là vi phạm các quy định của Luật Nhà ở) nên khi ra tòa, giao dịch trên sẽ bị tuyên vô hiệu. “Khi giao kết một hợp đồng mà hợp đồng đó vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ không phát sinh”, một thẩm phán cho biết. Cũng theo thẩm phán này, cùng với việc tuyên bố những hợp đồng trên là vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, Hội đồng xét xử sẽ xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để làm căn cứ bồi thường.

Trong trường hợp tranh chấp cụ thể này, theo các thẩm phán, nếu chủ dự án cố tình không cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng, khiến khách hàng bị nhầm lẫn, dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho phía người mua (tuy nhiên, để nhận được phần bồi thường đó, người mua phải chứng minh được những khoản thiệt hại của mình). “Thông thường, việc chứng minh được thiệt hại là điều hết sức khó khăn đối với khách hàng, do vậy, thường tòa sẽ phải tuyên buộc bên có lỗi bồi thường bằng khoản tiền tính theo lãi suất ngân hàng trên số tiền của khách hàng đã đặt cọc. Với các khách hàng đã chuyển nhượng phiếu cho người khác, số tiền bồi thường nói trên, nếu có, cũng không thể đủ bù vào số chênh lệch”.

Như vậy là đã rõ. Khách hàng do “thiếu hiểu biết” nên phải chịu thiệt (mà thật ra, khách hàng muốn biết những khuất tất này của chủ đầu tư cũng không dễ!). Còn với các chủ đầu tư 3 dự án xây dựng nhà ở nói trên, việc yêu cầu họ trả lại tiền đã huy động cho khách hàng sau khi phát hiện ra họ huy động vốn xây dựng trái phép – nói một cách nào đó – là quá đơn giản để họ phủi sạch trách nhiệm với khách hàng trong khi biện pháp xử lý hành vi vi phạm pháp luật – cố tình lách luật để huy động vốn trái phép này của họ, cho đến giờ vẫn chưa được đưa ra vì theo ý kiến của Sở Xây dựng TPHCM gửi UBND TP trong tờ trình ngày 20-11, là do các văn bản pháp quy liên quan chỉ đề cập đến việc xử lý vi phạm nhưng chưa có quy định cụ thể biện pháp chế tài.

Sơ hở trong quản lý, giám sát

Một vấn đề khác cũng cần phải đề cập xung quanh vụ việc này là vai trò quản lý, chức năng giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước.

Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Là những doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà, không thể nói những doanh nghiệp chủ đầu tư của 3 dự án nêu trên không am hiểu pháp luật, không nắm rõ luật định. Thế nhưng họ vẫn “vô tư” tổ chức đăng ký, nhận tiền đặt cọc, “tiền giữ chỗ” hay “tiền thành ý” của hàng ngàn khách hàng với số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng khi phần móng của công trình chưa xong. Sai phạm cố tình của các doanh nghiệp không có gì để bàn cãi.

Vấn đề đặt ra ở đây là tại sao Sở Xây dựng TPHCM, cơ quan quản lý nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý hoạt động xây dựng, kinh doanh nhà trên địa bàn TP, lại chỉ phát hiện ra sai phạm của 3 chủ dự án nói trên khi mọi sự “đã rồi” trong khi trước đó, trước khi tổ chức huy động vốn của khách hàng, các chủ dự án đều thông báo công khai, thậm chí có doanh nghiệp còn tổ chức họp báo giới thiệu để hướng dẫn khách hàng mở tài khoản và đóng tiền như thế nào, thể lệ rút thăm và đóng tiền đặt cọc ra sao…

Không thể nói khác được, chính sự sơ hở trong quản lý, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước cộng với việc cố tình làm trái các quy định pháp luật của doanh nghiệp đã dẫn đến việc hàng trăm tỷ đồng của khách hàng được rót “vô tư” vào tài khoản của các chủ dự án để giờ đây, hàng trăm khách hàng phải dở khóc dở cười, ổn định xã hội bị xáo trộn. Đáng nói hơn, pháp luật giờ đây gần như bị vô hiệu trước hành vi cố ý vi phạm khi trong quy định thiếu vắng những chế tài cần thiết và cụ thể!

Công Quốc