Nhận lại tiền đặt chỗ mua căn hộ

Khách hàng thiệt đơn thiệt kép

Xung quanh việc chủ đầu tư của các dự án Vista, dự án Blue Diamond và dự án Sky Garden 3 phải hoàn trả tiền huy động trái với quy định của Luật Nhà ở cho các khách hàng đã đặt chỗ mua căn hộ, theo nhận định của nhiều chuyên gia pháp lý, rất có khả năng sẽ mở đầu cho hàng loạt vụ tranh chấp dân sự giữa các bên liên quan mà điểm kết thúc của tranh chấp, phần thiệt hại – dù ít hay nhiều – sẽ chắc chắn thuộc về khách hàng…

Trả lại tiền - dễ cho chủ đầu tư, khó cho khách hàng

Hai ngày qua, sau khi có yêu cầu của Sở Xây dựng TPHCM, hai trong ba chủ dự án bán “lúa non” là Công ty Phú Mỹ Hưng (chủ đầu tư dự án Sky Garden 3) và Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (chủ đầu tư dự án Blue Diamond) đã bắt đầu thông báo cho khách hàng đến nhận lại khoản “tiền thành ý”, “tiền giữ chỗ mua căn hộ” mà họ đã đóng trước đó.

Tuy nhiên, theo giới kinh doanh địa ốc, việc trả lại tiền là không hề đơn giản và không loại trừ trường hợp khách hàng sẽ không đồng ý nhận lại số tiền trên do tâm lý e ngại: nếu chấp nhận rút lại tiền sẽ dễ bị chủ dự án lật lọng, không tiếp tục bán căn hộ như đã cam kết ban đầu hoặc đội giá bán lên cao. Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn, theo nhiều khách hàng, phần lớn phiếu đăng ký mua căn hộ của họ đã được chuyển nhượng, sang tay cho người khác để kiếm lời, giờ lấy lại tiền, phần chênh lệch kia họ biết lấy gì bù vào. “Và như vậy, phát sinh tranh chấp là điều khó tránh khỏi” – một số thẩm phán tòa án tại TP nhận xét.

Tranh chấp dân sự sẽ phát sinh đầu tiên từ chính chủ đầu tư dự án với khách hàng đầu tiên nộp tiền giữ quyền đặt chỗ. Tức là phía chủ dự án có thể sẽ phải khởi kiện khách hàng ra tòa dân sự để “được” trả lại tiền cho khách hàng hoặc khách hàng có thể khởi kiện để yêu cầu chủ dự án hoặc phải trả lại vừa tiền vốn vừa tiền bồi thường hoặc phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã cam kết. Tuy nhiên, hầu hết các thẩm phán có nhiều kinh nghiệm xét xử tranh chấp kiểu như trên của Tòa Dân sự TAND TPHCM đều cho rằng trong trường hợp này, dù ai khởi kiện, phần thiệt hại vẫn sẽ nghiêng về phía khách hàng.

Theo các thẩm phán, giao dịch dân sự giữa các bên trong tình trạng hiện nay là hợp đồng dân sự vô hiệu (do việc huy động vốn của chủ dự án diễn ra khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý là vi phạm pháp luật, mà cụ thể là vi phạm các quy định của Luật Nhà ở) nên khi ra tòa, giao dịch trên sẽ bị tuyên vô hiệu. “Khi giao kết một hợp đồng mà hợp đồng đó vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ không phát sinh”, một thẩm phán cho biết. Cũng theo thẩm phán này, cùng với việc tuyên bố những hợp đồng trên là vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, Hội đồng xét xử sẽ xem xét đến yếu tố lỗi của các bên để làm căn cứ bồi thường.

Trong trường hợp tranh chấp cụ thể này, theo các thẩm phán, nếu chủ dự án cố tình không cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng, khiến khách hàng bị nhầm lẫn, dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho phía người mua (tuy nhiên, để nhận được phần bồi thường đó, người mua phải chứng minh được những khoản thiệt hại của mình). “Thông thường, việc chứng minh được thiệt hại là điều hết sức khó khăn đối với khách hàng, do vậy, thường tòa sẽ phải tuyên buộc bên có lỗi bồi thường bằng khoản tiền tính theo lãi suất ngân hàng trên số tiền của khách hàng đã đặt cọc. Với các khách hàng đã chuyển nhượng phiếu cho người khác, số tiền bồi thường nói trên, nếu có, cũng không thể đủ bù vào số chênh lệch”.

Như vậy là đã rõ. Khách hàng do “thiếu hiểu biết” nên phải chịu thiệt (mà thật ra, khách hàng muốn biết những khuất tất này của chủ đầu tư cũng không dễ!). Còn với các chủ đầu tư 3 dự án xây dựng nhà ở nói trên, việc yêu cầu họ trả lại tiền đã huy động cho khách hàng sau khi phát hiện ra họ huy động vốn xây dựng trái phép – nói một cách nào đó – là quá đơn giản để họ phủi sạch trách nhiệm với khách hàng trong khi biện pháp xử lý hành vi vi phạm pháp luật – cố tình lách luật để huy động vốn trái phép này của họ, cho đến giờ vẫn chưa được đưa ra vì theo ý kiến của Sở Xây dựng TPHCM gửi UBND TP trong tờ trình ngày 20-11, là do các văn bản pháp quy liên quan chỉ đề cập đến việc xử lý vi phạm nhưng chưa có quy định cụ thể biện pháp chế tài.

Sơ hở trong quản lý, giám sát

Một vấn đề khác cũng cần phải đề cập xung quanh vụ việc này là vai trò quản lý, chức năng giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước.

Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Là những doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà, không thể nói những doanh nghiệp chủ đầu tư của 3 dự án nêu trên không am hiểu pháp luật, không nắm rõ luật định. Thế nhưng họ vẫn “vô tư” tổ chức đăng ký, nhận tiền đặt cọc, “tiền giữ chỗ” hay “tiền thành ý” của hàng ngàn khách hàng với số tiền lên đến hàng trăm tỷ đồng khi phần móng của công trình chưa xong. Sai phạm cố tình của các doanh nghiệp không có gì để bàn cãi.

Vấn đề đặt ra ở đây là tại sao Sở Xây dựng TPHCM, cơ quan quản lý nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý hoạt động xây dựng, kinh doanh nhà trên địa bàn TP, lại chỉ phát hiện ra sai phạm của 3 chủ dự án nói trên khi mọi sự “đã rồi” trong khi trước đó, trước khi tổ chức huy động vốn của khách hàng, các chủ dự án đều thông báo công khai, thậm chí có doanh nghiệp còn tổ chức họp báo giới thiệu để hướng dẫn khách hàng mở tài khoản và đóng tiền như thế nào, thể lệ rút thăm và đóng tiền đặt cọc ra sao…

Không thể nói khác được, chính sự sơ hở trong quản lý, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước cộng với việc cố tình làm trái các quy định pháp luật của doanh nghiệp đã dẫn đến việc hàng trăm tỷ đồng của khách hàng được rót “vô tư” vào tài khoản của các chủ dự án để giờ đây, hàng trăm khách hàng phải dở khóc dở cười, ổn định xã hội bị xáo trộn. Đáng nói hơn, pháp luật giờ đây gần như bị vô hiệu trước hành vi cố ý vi phạm khi trong quy định thiếu vắng những chế tài cần thiết và cụ thể!

Công Quốc

 Xử lý chủ đầu tư huy động vốn vi phạm pháp luật
Kiến nghị thu hồi quyết định phê duyệt dự án

 Ngày 20-11, Sở Xây dựng đã có tờ trình UBND TPHCM để báo cáo tình hình một số công ty kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở huy động vốn của khách hàng trên địa bàn TPHCM.

Theo nhận định của Sở Xây dựng TP, việc thu “tiền đăng ký giữ chỗ”, đặt cọc “tiền thành ý” của các công ty kinh doanh nhà ở thực chất là các “giao dịch dân sự giả tạo” nhằm che giấu giao dịch khác là việc “ký hợp đồng mua bán nhà ở” (mua căn hộ sẽ hình thành trong tương lai). Do đó, việc nhận tiền từ khách hàng của các công ty: Liên doanh Capital Land - Vista (dự án The Vista), Vạn Phát Hưng (dự án Blue Diamond) và Phú Mỹ Hưng (dự án Sky Garden 3) là một trong những hình thức huy động vốn của khách hàng nhưng vi phạm về trình tự thủ tục trong giao dịch nhà ở.

Sở Xây dựng cho rằng, việc người dân xếp hàng, xô đẩy, chen lấn để đăng ký mua nhà không những làm mất trật tự an ninh mà còn làm cho tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn TP có dấu hiệu không lành mạnh. Các chủ đầu tư (CĐT) đã trả lời trên các phương tiện thông tin đại chúng, trích dẫn Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) và khẳng định rằng đã làm theo đúng quy định của pháp luật nhưng thực chất là lách luật để huy động vốn của khách hàng, làm cho một bộ phận người dân hiểu sai pháp luật là một vấn đề hết sức nghiêm trọng.

Theo Điều 14 Luật KDBĐS, việc ứng tiền lần đầu chỉ được thực hiện khi CĐT đã xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Nhưng Nghị định 153/CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS thì đối với những dự án nhà ở, ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và trong trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở với các quy định pháp luật có liên quan về phát triển, giao dịch và sở hữu nhà ở thì phải áp dụng các quy định của Luật Nhà ở. Qua đó cho thấy, các chủ đầu tư của 3 dự án trên chưa thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, áp dụng Luật KDBĐS nhưng không áp dụng theo Luật Nhà ở là không đúng.

Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay các quy định của Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, Nghị định 53/CP về hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS có đề cập đến việc xử lý vi phạm nhưng chưa có biện pháp chế tài cụ thể. Do đó, Sở Xây dựng trình UBNDTP để kiến nghị với Bộ Xây dựng trình Chính phủ bổ sung các biện pháp chế tài cụ thể trong các nghị định hướng dẫn các Luật KDBĐS và Luật Nhà ở để xử lý các CĐT vi phạm pháp luật về huy động vốn trong giao dịch nhà ở.

Trong phần đề xuất hướng xử lý các chủ dự án vi phạm việc huy động vốn, tờ trình của Sở Xây dựng nêu rõ: Trong khi chờ Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật KDBĐS thì áp dụng các biện pháp xử lý: Đối với những dự án đã có quyết định phê duyệt dự án, nếu CĐT vi phạm pháp luật về huy động vốn thì cảnh báo và yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của pháp luật; nếu CĐT không chấp hành thì thu hồi quyết định phê duyệt dự án.

Đối với dự án chưa có quyết định phê duyệt dự án, nếu CĐT vi phạm pháp luật về huy động vốn thì cảnh báo và yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của pháp luật; nếu CĐT không chấp hành thì cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền không phê duyệt dự án. Nếu CĐT vi phạm từ 2 dự án trở lên thì UBNDTP sẽ quyết định không cho phép CĐT kinh doanh nhà ở trên địa bàn TP trong thời gian 2 năm liên tục.

Trao đổi với PV Báo SGGP, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, là một cơ quan quản lý về nhà ở, Sở Xây dựng yêu cầu các CĐT phải thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về nhà ở (căn cứ vào Điều 93 của Luật Nhà ở và Điều 10 của Luật KDBĐS) nhằm giúp khách hàng ít bị thiệt hại, rủi ro nếu các công ty không có khả năng thực hiện dự án. Riêng trường hợp CĐT trả tiền mà khách hàng không chịu nhận thì đó hoàn toàn là thỏa thuận dân sự giữa CĐT và khách hàng, Nhà nước không can thiệp vào. Sở Xây dựng sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trong việc yêu cầu CĐT thực hiện các vấn đề trên.

H.NH

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Sản xuất linh kiện điện tử tại Công ty CP Bóng đèn Điện Quang. Ảnh: CAO THĂNG

TPHCM thúc đẩy phục hồi kinh tế

Tính đến thời điểm này, TPHCM đã cấp phép kinh doanh cho gần 30.000 doanh nghiệp (DN) với tổng vốn đăng ký 667.000 tỷ đồng. Nếu so với cùng kỳ năm 2019, số giấy phép giảm 7,5%, nhưng ngược lại tăng 34,7% vốn đăng ký. 

Ngân hàng - Chứng khoán

Thị trường

Rà soát an toàn thực phẩm hàng hóa cung ứng Tết Nguyên đán

Tiếp tục chuỗi hoạt động giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về an toàn thực phẩm (ATTP) trên địa bàn TPHCM, ngày 22-10, Ban VH-XH HĐND TPHCM đã giám sát tại chợ đầu mối nông sản thực phẩm Bình Điền và các chợ trên địa bàn huyện Bình Chánh. 

Địa ốc

Xung lực khiến giá bất động sản thành phố Thủ Đức tăng mạnh

Thành phố Thủ Đức đang được đầu tư về hạ tầng, dịch vụ, TPHCM cũng sẽ chuyển hướng về đây những lĩnh vực công nghệ cao, mang tính thân thiện môi trường, do đó tiềm năng phát triển sẽ là rất lớn. Do đó, đây là lực đẩy để bất động sản tại khu Đông TPHCM tiếp tục tăng trưởng.

Nông nghiệp

Đầu tư

Thông tin kinh tế