Nhu cầu được an cư trong những căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ đồng chiếm đến 20% số hộ gia đình trẻ ở TPHCM, nhưng số dự án xây dựng nhà ở xã hội thực sự triển khai ở thành phố chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Khu nhà ở xã hội HQC Plaza đang hoàn thiện tại huyện Bình Chánh. Ảnh: Cao Thăng
Nhỏ giọt
Đầu năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP, lúc đó gần như xuất hiện trào lưu xin chuyển đổi hàng loạt dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Nhiều đến mức, có doanh nghiệp như Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình 584 đăng ký chuyển tất tần tật 8 dự án sang nhà ở xã hội! Thế nhưng, dần dà theo thời gian, các dự án rơi rụng dần…
Thống kê mới nhất cho thấy, số dự án xây dựng nhà ở xã hội thực sự triển khai chỉ đếm trên đầu ngón tay. Xây dựng và bung ra thị trường nổi bật nhất là dự án nhà ở xã hội tại xã An Phú Tây (huyện Bình Chánh) của Công ty Hoàng Quân làm chủ đầu tư. Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện với 1.750 căn hộ, giá bán 14,5 triệu đồng/m², dự kiến bàn giao cho khách hàng cuối năm nay. Hiện nay đã có 1.400 người đăng ký mua, đã giải ngân cho 1.000 người mua nhà. Tiếp đó, dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền (quận 2) của Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm: diện tích khuôn viên gần 4.000m², gồm 304 căn hộ có diện tích từ 40 - 60m²/căn, cơ bản đã bán hết số căn hộ của dự án. Hai doanh nghiệp khác có tham gia nhà ở xã hội và vay gói 30.000 tỷ đồng: Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Bình vay 19 tỷ đồng, Công ty Quốc Cường Gia Lai được giải ngân gần 120 tỷ đồng. Còn đối với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình 584, chỉ có một dự án được UBND TP chấp thuận cho chuyển sang nhà ở xã hội nhưng rồi cuối cùng lại rút lui ra khỏi chương trình, đó là dự án khu nhà ở 584 Trịnh Đình Trọng (quận Tân Phú).
Một kênh khác cũng dành cho nhà ở xã hội đó là gói 30.000 tỷ đồng, kết quả thu được rất thấp. Tính đến ngày 15-9-2015, toàn quốc mới giải ngân được trên 26%, riêng tại TPHCM mới giải ngân được 2.562,85 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng chưa được 10% gói tín dụng ưu đãi!
Chưa hết, theo kế hoạch từ năm 2014, thành phố sẽ bán 3.000 căn nhà ở xã hội, trong đó có quỹ nhà chuyển sang từ nhà tái định cư. Tuy nhiên, trong năm nay chỉ có 4 dự án mở bán với 376 căn ở quận 6, 8, Gò Vấp và Tân Bình.
Vì sao?
Rõ ràng với kết quả như vậy là chưa thỏa so với kỳ vọng. Theo phân tích từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chương trình phát triển nhà ở xã hội thiếu tính hấp dẫn, cơ chế chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn rườm rà, qua nhiều tầng nấc. Chẳng hạn, dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900m² đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của TP tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m², giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hiện nay việc tính toán giá thành như thế nào cho hợp lý vẫn chưa có, nhưng nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m² để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư! Một dự án nhà ở xã hội hình thành phải có rất nhiều chữ ký, chỉ tính riêng “cấp cao” thì có chữ ký của UBND cấp tỉnh, trình lên Bộ Xây dựng, sau đó chuyển qua Ngân hàng Nhà nước, rồi chuyển sang ngân hàng thương mại mới được tham gia vay vốn. Đối với người mua lại phải chứng minh thu nhập, trong khi chính căn nhà họ mua đó đã thế chấp cho ngân hàng!
Nhằm thu hút các nguồn lực xã hội đầu tư phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, góp ý: Do nguồn ngân sách có hạn, nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho hai chương trình nhà ở xã hội là chương trình cho thuê và chương trình bán trả góp dài hạn. Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán, thu tiền ngay, thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị và có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất.
Mặt khác, hiện nay thành phố đã phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2000, việc phát triển nhà ở xã hội phải theo dự án. Thành phố cần quy hoạch phát triển các cụm dân cư nhà ở xã hội, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện hoặc theo khu vực có tính liên quận, ở tất cả các hướng của thành phố, có đầy đủ tiện ích (bệnh viện, trường học, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí), có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý, giao thông thuận tiện. Lúc đó sẽ tạo được các khu đô thị hoàn chỉnh, đầy đủ tiện nghi, mới thu hút người dân đến an cư.
LƯƠNG THIỆN
