Phát triển nhà thu nhập thấp
Năm 2013, nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, gói 30.000 tỷ đồng ra đời. Nối tiếp, hàng loạt dự án xin chẻ nhỏ căn hộ, giảm giá thành, “cho vay gói 30.000 tỷ đồng” đã trở thành mác quảng bá cho hàng loạt dự án… Từ đó, thị trường ấm dần lên. Nhưng thật tiếc, khi thị trường khởi sắc, gói 30.000 tỷ đồng gần như không còn được nhắc tới, mà thị trường lại tràn ngập căn hộ cao cấp! Cơ hội an cư dành cho người thu nhập thấp trở nên hẹp lại…
Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, tiến sĩ Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (TDH), nhận xét:
Nguyên nhân là do mặc dù nhà nước đã ban hành chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia nhưng chưa đủ sức hấp dẫn. Đó là nhà nước miễn tiền sử dụng đất, cho tăng hệ số quy hoạch lên 1,5 lần, được vay gói tín dụng lãi suất thấp đồng thời ấn định mức lãi cố định khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội… Lẽ ra với cơ chế như vậy sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia, nhưng trên thực tế thì rất hiếm. Điều này xuất phát từ lý do lợi nhuận thì quá thấp nhưng thủ tục nhiêu khê và rủi ro lại quá nhiều, trong đó bao gồm cả những rủi ro về thanh toán, rủi ro lạm phát, rủi ro tỷ giá…
Dự án nhà ở xã hội The Easter City (huyện Bình Chánh) đang hoàn thiện để bàn giao khách hàng
* PV: Thưa ông, với ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5%/năm dành cho chủ đầu tư cũng như người mua nhà, nhưng tại sao cho đến nay gần như không còn nghe thấy nữa?
* TS LÊ CHÍ HIẾU: Chính sách này xuất phát từ Nghị quyết 02 của Chính phủ, cho phép chuyển từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, dự báo mang đến nguồn cung lớn cho thị trường. Quy định trước đây của Bộ Xây dựng, trong một thời gian dài nhà đầu tư bắt buộc phải xây dựng căn hộ theo tỷ lệ 1:2:1, tức là 25% căn hộ nhỏ, 50% căn hộ trung bình, 25% căn hộ lớn. Khi có Nghị quyết 02 cho phép chuyển từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ thì những căn hộ lỡ xây rồi chuyển không được, vì đụng những vấn đề kỹ thuật rất phức tạp. Chỉ những dự án chưa xây dựng thì được chẻ nhỏ, nhưng cũng chỉ ở một mức độ nhất định vì vẫn còn rào cản là khống chế quy mô dân số, sau khi chuyển xong thì cũng vẫn là nhà ở thương mại, không được hưởng ưu đãi của nhà nước như loại hình nhà ở xã hội… Nên xét cho cùng, hiệu quả kinh doanh không cao. Rõ ràng nhà nước quản lý quy hoạch quá chặt, để xây nhà nhỏ nhiều thì gánh nặng hạ tầng không chịu nổi, đó cũng là cái lý chính đáng của nhà nước. Về phía doanh nghiệp, muốn tăng số căn hộ nhỏ lên thì phải tăng dân số, điều này không được nhà nước chấp thuận. Hai vấn đề này mâu thuẫn nhau, không giải quyết được. Một yếu tố nữa là giá đất quá cao, sau khi tính toán không có lợi nhuận nên rất ít doanh nghiệp tham gia. Ngay cả nhà ở xã hội, nhu cầu thì rất nhiều nhưng nhà nước không có nguồn lực để triển khai. Do đó, nguồn cung cho gói 30.000 tỷ đồng gần như không đáng kể.
Ngoài ra, muốn mở rộng nhà thu nhập thấp nói chung thì không chỉ nhà ở xã hội mà cả nhà ở thương mại với căn hộ nhỏ và có giá thấp, dành cho những người lao động, sinh viên mới ra trường hoặc giáo viên, công chức, cũng cần được khuyến khích đầu tư. Trên thực tế, những căn hộ thương mại có diện tích nhỏ, giá thấp cho đến lúc này vẫn chưa có chính sách ưu đãi cụ thể.
* Theo ông, cần có giải pháp nào để xây dựng nhiều nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp?
* Không thể đột phá mà phải là chính sách đồng bộ! Chúng ta cần có giải pháp đồng bộ về tài chính và chính sách, từ trung ương đến địa phương. Hiện nay chúng ta có Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhưng không có cơ quan đủ quyền lực để thực thi quyền này cho cả nước. Tôi đã kiến nghị nhiều lần, phải có cơ quan chuyên lo nhà cho người lao động; cơ quan này phải có thể chế tài chính kèm theo mô hình là một loại quỹ tín dụng, giao cho ngân hàng hoặc tổ chức nào đó quản lý và phải đưa vào quy định trong luật lệ của nhà nước. Chẳng hạn, bên cạnh nguồn vốn hỗ trợ khiêm tốn của nhà nước phải có những cơ chế huy động từ các quỹ phúc lợi của doanh nghiệp, từ quỹ tiết kiệm xây dựng nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí và từ những cơ quan phát triển nhà ở của quốc tế, quỹ từ thiện… theo hình thức vay dài hạn với lãi suất thấp; từ đó hình thành một lượng vốn đáng kể, có thể hỗ trợ xây dựng nhà theo định hướng của Chính phủ. Chính nhờ lãi suất thấp chúng ta mới xử lý được tài chính cho nhà ở, cho vay trả góp với lãi suất thấp và thời hạn dài từ 30 năm trở lên. Phương thức hoạt động của quỹ này dựa trên mô hình tam giác: đầu tiên quỹ cho nhà đầu tư vay xây dựng, thứ hai cho người mua nhà vay trả góp. Khi người mua căn hộ thì số tiền trên sẽ trả cho chủ đầu tư và chủ đầu tư trả ngược về cho quỹ. Như vậy, số tiền luân chuyển theo đỉnh tam giác, sẽ vận hành xuyên suốt và không bị thất thoát. Hai yếu tố phải song hành: lãi suất ổn định và thấp, thời gian trả góp phải dài, từ 30 năm trở lên, mới giải được bài toán nhà ở cho người lao động.
* Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, làm thế nào để họ song hành với nhà nước?
* Theo tôi, phải mở rộng chính sách, ví dụ như có gói ưu đãi khác dành cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ, giá thành thấp để phục vụ cho đại đa số người lao động. Gói tài chính cũng xuất phát từ các ngân hàng thương mại nhưng cho mức lãi suất thấp hơn so với lãi suất thông thường. Thứ hai, có chính sách ưu đãi giảm thuế đối với những dự án này, bao gồm cả giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp và giảm tiền sử dụng đất. Rõ ràng chính sách này thành phố không thể làm được mà phải là trung ương, phối hợp cùng các ngành cùng thống nhất với nhau.
LƯƠNG THIỆN thực hiện
