Thông tư 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính ký ngày 26-1-2011 quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thông tư chỉ vài trang giấy nhưng có quá nhiều quy định khó thực thi. Hậu quả, tất cả các hồ sơ chuyển nhượng nhà đất trong dự án đều bị ngưng gần 2 tháng qua, người dân chịu thiệt, các bên giao dịch nằm trong thế tiến thoái lưỡng nan, có nguy cơ dẫn đến tranh chấp...
Bán hơn 200m² đất, đóng thuế... 2,5 tỷ đồng!?
Quay lại với hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật – nhận lại nền đất của bà Trần Thị Loan Anh mà Báo SGGP đã phản ánh ngày 2-5, mới thấy rõ quy định không có khả năng thực thi của Bộ Tài chính. Thông tư 12 quy định gần như chỉ cho áp dụng một mức thuế suất 25% trên lợi nhuận đối với hợp đồng góp vốn mua nền đất, nhà ở và giá xác định căn cứ vào giá trên sàn. Như vậy, trong hồ sơ của bà Loan Anh chuyển nhượng 237m² đất với giá bán 5 tỷ đồng, nhưng theo quy định cơ quan thuế phải làm việc với sàn giao dịch xác định lại giá đất nên giá xác định lên đến 10,6 tỷ đồng.
Trong khi giá mua vào không xác định được do tất cả các hợp đồng góp vốn đất như thế đều ký với chủ dự án ghi nhận bằng phụ lục hợp đồng về việc chuyển nhượng mà không ghi giá chuyển nhượng. Do đó, giá mua được xác định giá ban đầu của chủ dự án từ năm 2004 với giá chỉ có 750 triệu đồng. Theo Thông tư 12, lấy giá bán theo sàn giao dịch (10,6 tỷ đồng) trừ giá mua (chỉ 750 triệu đồng) rồi nhân với thuế suất 25% thì số thuế người bán phải nộp lên đến 2,48 tỷ đồng! Trong khi, chiếu theo khung giá của nhà nước thì lô đất này trị giá có 1,5 tỷ đồng.
Vì cách xác định thuế phi thực tế như thế nên không hợp đồng chuyển nhượng nào được thực hiện. Bởi Thông tư 12 không biết rằng tất cả hợp đồng góp vốn khi chuyển nhượng, chỉ có chủ đầu tư ký xác nhận việc chuyển nhượng cho người thứ 3 tiếp tục thực hiện hợp đồng (tiếp tục nộp tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư dự án) chứ không ghi nhận giá mua, giá bán giữa các bên. Và như vậy, dù qua nhiều lần chuyển nhượng thì giá bán chỉ có thể căn cứ theo giá ban đầu mà chủ dự án đưa ra từ nhiều năm trước (và cũng không được trừ trượt giá mỗi năm hơn 10%). Do vậy, đến nay, tất cả nhà đất dự án đều bị ngưng giao dịch. Chỉ tính riêng quận 7, có đến 23 hồ sơ chuyển nhượng đã nhận một phần tiền, đến khi cơ quan thuế tính thuế, người dân không thể đóng nổi thuế nên giao dịch bị “gãy” giữa chừng, có nguy cơ dẫn đến tranh chấp.
Các quy định đều bất khả thi!
Từ ngữ trong Thông tư 12 cũng mâu thuẫn với nghị định của Chính phủ trước đó. Cụ thể, Thông tư 12 quy định “hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ” là “hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Trong khi đó, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở quy định hợp đồng góp vốn mua nền đất không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Mà việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua nền nhà chỉ được chủ đầu tư dự án xác nhận, còn cơ quan công chứng từ chối công chứng hợp đồng này vì nó không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Nghị định 71.
Thông tư 12 cũng quy định nếu giá mua bán của các bên không đúng với giá thị trường thì cơ quan thuế tham khảo giá bằng biên bản làm việc với sàn giao dịch để ấn định giá tính thuế. Thế nhưng, cán bộ thuế lấy giá thị trường ở đâu để biết là giá các bên khai không đúng giá thị trường, khi xác định giá với sàn giao dịch trong lúc các dự án đó không còn bán trên sàn thì việc xác định giá là chủ quan. Bởi người dân muốn bán đất theo giá mà sàn xác định có được không?
Thực tế, nhiều người cần tiền có thể bán rẻ hơn, trong khi giao cho sàn thì biết khi nào mới bán được theo giá do sàn đưa ra. Thực tế, sau khi Chi cục Thuế quận 7 thử xác định giá tại sàn giao dịch thì giá sàn giao dịch xác định tăng gấp đôi so với giá các bên kê khai; gấp 7 - 8 lần so với khung giá nhà nước và gấp mười mấy lần giá mua vào trước đây (vì giá mua vào tính theo giá trong hợp đồng đầu tiên với chủ dự án). Vì thế, áp thuế 25% là không thực tế, không khả thi.
Rõ ràng, Bộ Tài chính loay hoay với thuế TNCN về đất đai, bởi từ khi Luật Thuế TNCN ra đời đến nay, không biết bao nhiêu thông tư quy định, sửa tới sửa lui về mức thuế suất. Lúc cho áp dụng song song 2 mức thuế suất 25% trên lợi nhuận và 2% trên giá trị hợp đồng; lúc buộc phải áp dụng thuế suất 25%, chỉ khi nào không xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan thì mới được áp dụng thuế suất 2%; có lúc lại cho người dân được lựa chọn 25% hay 2% tùy thích và giờ thì áp dụng cứng ngắc 25% không có cơ sở thực thi. Dù người dân kêu ca, cơ quan thuế các cấp kiến nghị nhưng Bộ Tài chính vẫn chưa có động thái xử lý?
HÀN NI
