Theo đó, VPĐKĐĐ có nhận được Văn bản số 664 của Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TPHCM, trong đó có nội dung: “Qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực BĐS, Cơ quan Cảnh sát điều tra nhận thấy, nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống".
Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra, người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế”, dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
"Tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp GCN nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng”, theo Cơ quan Cảnh sát điều tra.
Trước tình hình trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, VPĐKĐĐ thông tin đến người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần lưu ý một số quy định cần thiết.
Theo đó, quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện; có GCN quyền sử dụng đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở thì phải tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, như kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án; giấy tờ pháp lý của dự án, khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư.
Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người dân phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó, thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.
Theo VPĐKĐĐ, nhiều rủi ro pháp lý khi giao dịch đất dự án chưa được cấp GCN cũng như giá trị pháp lý hạn chế của hợp đồng nguyên tắc, giấy tay, thỏa thuận dân sự không đăng ký.
VPĐKĐĐ khuyến nghị, trên địa bàn TPHCM, thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án do năng lực tài chính yếu kém, nguồn vốn ít, không đủ khả năng tài chính để hoàn thiện dự án đã lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua dưới nhiều hình thức hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở… khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định.
Thậm chí, tại một số dự án nhà ở, chủ đầu tư còn chưa thực hiện thủ tục giao đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để được cấp GCN nhưng vẫn rao bán, giao dịch ngầm; nhà đầu tư thứ cấp 1 sau khi nhận chuyển nhượng lại tiếp tục bán giấy tay cho nhà đầu tư thứ cấp 2, 3.
Điều này đã tạo ra rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng do các hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc, giấy tay có giá trị pháp lý hạn chế, không được pháp luật bảo vệ.
Hậu quả để lại là người dân không được cấp GCN, phát sinh tranh chấp, sự việc kéo dài rất nhiều năm và rất khó khăn trong công tác xử lý, người dân cũng rất khó khăn trong việc thu hồi lại giá trị tài sản mà người dân đã chi trả.
