Nhiều lỗ hổng
Trong báo cáo vừa gửi Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết chất vấn, Bộ Tài chính cho biết, đang nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS: tính trên phần lợi nhuận (giá bán trừ chi phí liên quan) hoặc áp dụng mức thuế suất cố định trên tổng giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu có đủ cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí, sẽ áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Trường hợp không đủ điều kiện xác định giá vốn và chi phí, sẽ tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, như cách đang áp dụng hiện nay.
Thực tế, việc đề xuất mức thuế 20% nói trên không phải là lần đầu được đưa ra. Luật Thuế TNCN năm 2007 từng quy định mức thuế 25% trên phần lợi nhuận, hoặc 2% trên giá chuyển nhượng BĐS nếu không xác định được giá vốn và chi phí. Nhưng do khó khăn trong xác minh các yếu tố này, từ năm 2015, mức thuế được ấn định là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, và áp dụng cho đến nay. Tuy nhiên, cách tính 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng lại tạo ra nhiều lỗ hổng. Cụ thể, người bán có thể khai thấp giá trị chuyển nhượng để giảm thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường BĐS. Mặt khác, nhiều chuyên gia nhận định, sẽ thiếu công bằng khi người bán bị lỗ vẫn phải nộp thuế.
Phương án thu thuế dựa trên lợi nhuận chuyển nhượng BĐS được đề xuất trở lại trong bối cảnh hiện nay đã có một số thay đổi. Bộ Tài chính cho biết, đến nay đã có thể tra cứu dữ liệu giao dịch từ năm 2018, bao gồm lịch sử giao dịch của thửa đất và người nộp thuế. Do đó, việc trở lại phương án tính thuế trên phần lợi nhuận được xem là tiệm cận bản chất của sắc thuế TNCN - đánh vào phần thu nhập phát sinh thực tế. Tuy vậy, Bộ Tài chính cho rằng, việc xác định chính xác khoản lãi vẫn còn nhiều thách thức, bởi giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chưa chắc đã đúng với thực tế; một số chi phí như phí môi giới, lãi vay, bồi thường, hoặc giá trị BĐS được mua từ lâu, được cho - tặng... khó xác định rõ ràng để tính giá vốn.
Khó khả thi
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cần phải bỏ quy định nộp thuế TNCN 2% trên giá bán BĐS, bởi thuế TNCN là trên nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế. Trong khi, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế TNCN là chưa hợp lý. Để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng thì cần phải có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế, tuy nhiên hiện nay vẫn còn nhiều bất cập.
Ví dụ như, hiện vẫn có tình trạng khai thấp giá khi mua bán đến né thuế, trốn thuế. Mặt khác, cách tính thuế mới có thể làm được, bởi hiện đã và đang hoàn thiện mã số định danh cá nhân (VNeID); ngành thuế đã xây dựng được cơ sở dữ liệu giá chuyển nhượng BĐS. “Khi xây dựng phương thức tính 20% lợi nhuận để xác định mức chịu thuế thì phải tính mức trượt giá, lạm phát, tính chi phí đầu tư xây dựng… của BĐS. Để làm được điều này, Nhà nước phải tính được những chi phí hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của người chủ sở hữu nhà đất”, ông Lê Hoàng Châu nêu ý kiến.
Dưới góc nhìn chuyên gia về thuế, Thạc sĩ Danh Phạm Mỹ Duyên, giảng viên Khoa Luật Thương mại - Trường Đại học Luật TPHCM, cho rằng, đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS dựa trên phần lợi nhuận là hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và đúng bản chất của sắc thuế này - điều tiết dựa trên thu nhập phát sinh. Tuy vậy, việc áp mức thuế 20% trên phần lợi nhuận trong bối cảnh hiện nay tại Việt Nam là rất khó khả thi.
Trở ngại lớn nhất là việc xác định chính xác phần lợi nhuận chịu thuế. Dù cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế hiện nay đã có thể tra cứu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng giá trị ghi trên hợp đồng chưa chắc đã phản ánh đúng thực tế do tình trạng thỏa thuận “2 giá” giữa bên mua và bên bán để lách thuế. Nhiều BĐS được mua từ rất lâu, giao dịch bằng vàng hoặc đổi tài sản, khiến việc xác định giá vốn gần như không thể. Ngoài ra, việc xác định các chi phí được trừ cũng khó khăn do rất đa dạng: chi phí mua, cải tạo, môi giới, làm thủ tục, lãi vay ngân hàng... Thậm chí, nhiều giao dịch cũ không có hóa đơn, chứng từ để chứng minh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư BĐS lâu năm, lại cho rằng, việc áp dụng mức thuế TNCN 2% trên tổng giá bán như hiện nay là phù hợp. Bởi người bán nếu có lỗ cũng là do yếu tố thị trường hoặc do đầu tư lướt sóng phải chấp nhận. Thực tế có những người từ lúc mua đến lúc bán kéo dài 5-10 năm, thậm chí lâu hơn, lúc này giá có chênh lệch khá lớn, còn việc chịu thuế theo phương án mới sẽ khiến người bán bị thiệt thòi.
