Thị trường bất động sản - Không thể cứ trông chờ ngân hàng

Tìm những giải pháp khơi thông thị trường bất động sản (BĐS), là chủ đề cuộc hội thảo do Hiệp hội BĐS TPHCM tổ chức vào ngày 6-8. Thị trường nguội lạnh bao nhiêu thì sức nóng trong hội trường cũng tăng lên bấy nhiêu, làm cho buổi hội thảo kéo dài đến 14 giờ mới kết thúc.

Ngưng trệ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cung cấp những thông tin hết sức ảm đạm: Hầu hết các doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, cá biệt có doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản, khiến nhiều dự án, công trình bị dở dang. Trong 6 tháng đầu năm nay, toàn thành phố chỉ có 5 dự án được khởi công, đây là tỷ lệ thấp nhất từ trước đến nay. Vì khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, đình hoãn hoặc giãn tiến độ dự án, tinh giảm bộ máy biên chế, đặc biệt xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Chưa hết, dự báo cho đến hết năm sẽ cực kỳ khó khăn, có thể dẫn đến phá sản một số doanh nghiệp.

Thị trường BĐS hiện đang đình trệ, khả năng thu hồi vốn khó khăn, từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng đối với cho vay BĐS tại thành phố đang tăng dần, từ 2,47% trong tháng 1-2011 đến 4,06% trong tháng 5-2011.

Dưới góc nhìn vĩ mô, TS Lê Xuân Nghĩa đã cung cấp nhiều thông tin khá quan trọng, tác động không tốt đến thị trường BĐS. Theo đó, trên toàn hệ thống ngân hàng, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương 245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30-6-2011), trong đó tỷ lệ nợ xấu BĐS chiếm khoảng 8%-12%. Tỷ lệ này khá cao so với một số nước trong khu vực, ngoài ra sự bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ này có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu; trong khi đáng chú ý là tỷ lệ cho vay BĐS cao lại chủ yếu ở các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ. Nguồn vốn vào thị trường BĐS bị chặn khiến giao dịch trên thị trường giảm trầm trọng và có nguy cơ đóng băng. Tình trạng này khiến rủi ro tín dụng BĐS gia tăng mạnh, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu tăng 37% (tương ứng 1.766 tỷ đồng) so với 31-12-2010.

Chưa hết, đầu tư nước ngoài suy giảm mạnh đã tác động xấu đến thị trường BĐS. 6 tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh, chỉ còn 305 triệu USD, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Kế tiếp, sự suy giảm của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu chưa phát triển đã không hỗ trợ doanh nghiệp trong việc huy động vốn. Hiện tại có 58 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán, 6 tháng qua giá trị cổ phiếu của nhóm này giảm 50%-70%!

Lập quỹ đầu tư bất động sản

Hàng loạt đề xuất, từ doanh nghiệp, các chuyên gia cũng như chính quyền, nhằm tìm giải pháp khả dụng để vực dậy thị trường này. Trong đó chủ yếu là nhóm giải pháp về tài chính.

“Kiến nghị Chính phủ có lộ trình giảm dần lãi suất và tạo điều kiện cho một số dự án BĐS của doanh nghiệp được vay vốn tín dụng ngân hàng, không xếp vào nhóm dịch vụ phi sản xuất mà cần thiết xếp vào ngành sản xuất kinh doanh có điều kiện như Luật Doanh nghiệp đã xác định” - ông Lê Hoàng Châu nói. Bởi lẽ, ngành BĐS lập nên hạ tầng các khu công nghiệp, khu du lịch, bệnh viện, khu nhà ở từ cao cấp đến trung bình và giá thấp… phục vụ mục tiêu an sinh xã hội. Ngành BĐS sử dụng trung bình 17 - 20 công lao động để có 1m² sàn xây dựng, đồng thời sử dụng nhiều nguyên vật liệu, nhiên liệu như xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện… để tạo việc làm cho nhiều ngành khác!

TS Lê Xuân Nghĩa đồng tình quan điểm này, ông phân tích: Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị… là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế. Khi phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường BĐS, thị trường vật liệu xây dựng đình đốn.

Các doanh nghiệp ngành công nghiệp sắt, thép, xi măng, đồ nội thất, thiết bị điện, điện tử… có lượng hàng tồn kho ở mức cao và tiếp tục có xu hướng tăng. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp và lãng phí chung cho toàn xã hội nếu các dự án này đang thực hiện dang dở, nhưng dòng vốn tín dụng lại bị chặn bởi chính sách tiền tệ thắt chặt. Hơn nữa, các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc cho người có thu nhập trung bình vẫn cần được ưu tiên nguồn vốn tín dụng nhằm góp phần giải quyết vấn đề nhà ở tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại nhận định rằng, chưa đến mức phải giải cứu thị trường BĐS và cũng không cần phải nói từ này bởi hiện nay còn có rất nhiều vấn đề quan tâm giải quyết. Hiện tại TPHCM dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS chỉ mới 7% trong khi chỉ tiêu cho phép là 20%, như vậy “room” tín dụng để cho vay còn rất lớn. Trở ngại lớn nhất hiện nay là ngân hàng hơi sợ cho vay trong lĩnh vực này, vì nợ xấu đang tăng từ 2% lên 4%.

Theo thống kê, hiện tiền trong dân còn khoảng 40 tỷ USD. Luồng tiền ngoài ngân hàng chiếm đến 60%, vậy doanh nghiệp phải nghĩ cách để huy động số tiền này vào triển khai dự án, không thể cứ trông chờ ngân hàng. Doanh nghiệp phải tự cứu mình thay vì trông chờ vào nhà nước! Hiện tiềm năng của thị trường BĐS vẫn còn rất lớn khi dân số nước ta xấp xỉ 100 triệu dân.

Mục tiêu trong vòng 10 năm tới cả nước phải xây dựng 1 tỷ m² nhà ở, như vậy bình quân mỗi năm phải xây dựng khoảng 100 triệu m² nhà ở. Trong khi đó, ở thời kỳ thị trường BĐS thịnh vượng nhất mỗi năm cũng chỉ xây dựng được khoảng 80 triệu m² nhà.

Hiện Bộ Tài chính đang có dự thảo về thành lập quỹ đầu tư BĐS để đầu tư vào lĩnh vực BĐS và mua lại những dự án có khả năng sinh lời, từ đó doanh nghiệp có cơ hội thoái vốn để đi làm dự án khác. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở và vay Ngân hàng Trung ương Trung Quốc một nguồn vốn lớn để tài trợ cho phân khúc nhà xã hội, nhà thu nhập thấp.

Lương Thiện