Trong những ngày vừa qua, chuyện mua bán nhà đất tại TPHCM đã thực sự lên cơn sốt bởi giá bán những căn hộ chung cư này đều  vài ba tỷ đồng mà người dân vẫn chen nhau, tranh giành đặt chỗ. Thị trường bất động sản “đang có vấn đề” và “sốt” cục bộ nhưng nếu không có những giải pháp hữu hiệu thì trong thời gian tới sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng đến phát triển của cả nền kinh tế. Đây là nhận định của Bộ Xây dựng tại báo cáo Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản.

Cơ chế “có vấn đề” cộng hưởng nhiều yếu tố gây nhiễu

Theo Bộ Xây dựng, cùng với tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa ở mức 28% hiện nay kéo theo nhu cầu về bất động sản, đặc biệt về nhà ở tại các khu đô thị lớn (Hà Nội, TPHCM) tăng nhanh trong những năm vừa qua và sẽ còn tăng trong những năm tới. Theo tính toán riêng nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm vào khoảng 30-35 triệu m2, từ nay đến năm 2010, trong đó chủ yếu là nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập trung bình, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp.

Trong khi đó, khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường còn hạn chế. Theo báo cáo của các địa phương, hiện nay cả nước có khoảng hơn 1.500 dự án khu dân cư, khu đô thị mới đang được triển khai, trong đó tại TPHCM có 340 dự án với tổng diện tích đất khoảng 2.650ha và 13,8 triệu m2 nhà ở; TP Hà Nội có 173 dự án với 1.130 ha và 9,8 triệu m2 nhà ở. Tuy nhiên, nhiều dự án triển khai chậm do nhiều nguyên nhân.

Sự mất cân bằng về cung cầu này chính là nguyên nhân đầu tiên tác động lên thị trường bất động sản. Nhưng nó cũng bắt nguồn từ những cơ chế “có vấn đề”. Theo phân tích của Bộ Xây dựng, nguồn cung đất đai có những hạn chế do việc thay đổi cơ chế Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất (trước Luật Đất đai 2003) bằng cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án làm cho thủ tục kéo dài, các địa phương lúng túng trong việc triển khai. Trong khi đó, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng làm chậm tiến độ thực hiện dự án cũng là nguyên nhân hạn chế nguồn cung hàng hóa cho thị trường.

Nhưng, yếu tố gây “nhiễu” trên thị trường bất động sản trong thời gian qua chính là hiện tượng các nhà đầu tư găm hàng, chậm triển khai dự án để chờ giá lên; trong khi các địa phương không kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai. Và quan trọng hơn, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản chưa được kiểm soát. Theo ông Lê Quốc Dung, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhà nước phải lập quy hoạch, đầu tư hạ tầng, còn dự án thì phải đấu thầu giá và thời gian thực hiện. Nếu làm như vậy thì không ai đầu cơ cả. Còn bây giờ, chủ yếu là nhà đầu tư tranh giành dự án rồi ôm để đó. Vì vậy, cùng các chính sách tài chính về đất đai, cần phải quyết liệt với các khu chỉnh trang đô thị, các khu dân cư mới và nhà nước phải đứng ra làm về đấu giá, đấu thầu chứ không thể để tồn tại cơ chế cho dự án, cấp dự án, xin dự án, chạy dự án. “Đó là cái gốc của vấn đề”– ông Lê Quốc Dung nhấn mạnh.

Ban hành thuế sở hữu bất động sản

Trao đổi bên lề Quốc hội, Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Sinh Hùng khẳng định, tăng trưởng kinh tế đi kèm với nhu cầu dùng đất phát triển  nhưng nếu đất đai được sử dụng như một công cụ đầu cơ thì không tốt về mặt vĩ mô. Cho nên, quan trọng là qui hoạch phát triển về đất đai, qui hoạch phát triển về xây dựng từ cơ sở hạ tầng cho đến các công trình công nghiệp, thương mại phải công khai minh bạch. Đất đai, nhất là đất đai xây dựng địa ốc, phải được giải quyết phát triển nhanh để đáp ứng cung cầu cân đối giữa nhu cầu của người cần nhà và nhà đầu tư. Nhưng đồng thời phải có những biện pháp chống lại hiện tượng đầu cơ.

“Tôi nghĩ chúng ta phải sử dụng những biện pháp tài chính quan trọng, trong đó có vấn đề giá đất, làm sao cho công khai, minh  bạch để người dân hiểu được giá nào là hợp lý. Chúng ta sẽ phải đánh thuế vào những diện tích đầu cơ hay đánh thuế vào những diện tích không phải là nhu cầu thiết yếu cho đời sống, ví dụ nhà ở hay là nhu cầu cho việc tăng gia sản xuất và phát triển, xây dựng các công trình nhà máy. Anh cứ đầu cơ đi, nhưng nhà nước sẽ có chính sách điều tiết lại” – Phó Thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng nhấn mạnh.

Tại buổi họp với Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Nguyễn Sinh Hùng đã nhất trí với giải pháp điều chỉnh mức thuế sử dụng đất và ban hành thuế sở hữu bất động sản theo nguyên tắc đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Chính phủ đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội, kể cả từ ngân sách trung ương, địa phương và các nguồn vốn khác…; không chế tỷ lệ thích hợp căn hộ có diện tích trung bình dưới 90m2 tại các dự án phát triển nhà ở để tăng nguồn cung căn hộ trung bình.

Quốc – Lan