Người dân, doanh nghiệp gặp khó
Theo Sở NN-MT TPHCM, bảng giá đất năm 2026 sẽ khắc phục những hạn chế của bảng giá đất hiện hành (Quyết định 79/2024). Theo đó, giá đất ở tại một số tuyến đường trung tâm TPHCM trong dự thảo gần như giữ nguyên theo bảng giá đất cũ và chỉ bằng 60% so với giá đã chuyển nhượng thực tế.
Tuy nhiên, theo dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn vướng mắc thi hành Luật Đất đai năm 2024 đang được Quốc hội xem xét, giá đất được xác định bằng bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K) được áp dụng cho tất cả các trường hợp. Trong đó, hệ số K tăng từ 1,5 đến 2 lần so với bảng giá đất phi nông nghiệp; tăng từ 1,5 đến 10 lần đối với đất nông nghiệp.
Chính vì thế, dự thảo bảng giá đất mới này đã khiến cho người dân, doanh nghiệp lo kham không nổi khoản tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất…
Ông N.K. (xã Phú Hòa Đông, TPHCM) cho hay, ông trông chờ TPHCM ban hành bảng giá đất mới với mong muốn số tiền SDĐ được giảm xuống khi chuyển mục đích SDĐ. Ông K. kể, cuối tháng 10-2024 khi nghe thông tin TPHCM sẽ ban hành bảng giá đất theo Quyết định 79, ông đã nộp hồ sơ xin chuyển gần 960m2 đất nông nghiệp sang đất ở.
Tuy nhiên, sau 2 tháng chờ đợi, ông nhận được thông báo nộp tiền SDĐ, áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 79, với số tiền hơn 4,3 tỷ đồng. “Vì không có khả năng nộp hơn 4,3 tỷ đồng, gia đình tôi đành từ bỏ ý định chuyển mục đích sang đất ở và chờ bảng giá đất mới. Thế nhưng, với dự thảo bảng giá đất mới lần này, số tiền SDĐ có thể tăng gấp 2 lần. Số tiền cao như vậy làm sao kham nổi?”, ông K. chia sẻ.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Văn Châu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Chợ Lớn, phân tích, bảng giá đất dự thảo ban hành năm 2026, trừ khu vực trung tâm, phần lớn là khá cao. Đối với doanh nghiệp, nếu chi phí giá đất tăng quá cao sẽ hạn chế nhiều mặt, đặc biệt nhà đầu tư sẽ rời bỏ thị trường.
Do đó, để hướng đến giá thị trường minh bạch công bằng cần phải có cơ sở dữ liệu đất đai và sự giám sát của các đơn vị độc lập, công khai tiếp thu ý kiến người dân, doanh nghiệp và các cơ quan chuyên ngành.
Áp lực từ giá đất và hệ số K
Trao đổi với PV Báo SGGP, ông Đào Quang Dương, Quyền Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM, nhìn nhận, nếu áp dụng giá đất theo nội dung dự thảo Nghị quyết thì tất cả các trường hợp từ bố trí tái định cư; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở của hộ gia đình, cá nhân; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm... phải đóng tiền SDĐ tăng 1,5-2 lần theo hệ số K.
Theo ông Dương, trường hợp Quốc hội thông qua dự thảo nghị quyết có nội dung giá đất bằng bảng giá đất nhân hệ số K thì kiến nghị cho các địa phương ban hành hệ số K chậm nhất đến hết ngày 31-12-2026. Việc này sẽ giúp các tỉnh, thành có thời gian chuẩn bị công tác xây dựng hệ số K.
Đối với các trường hợp còn lại như giao đất, chuyển mục đích SDĐ, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thì giao Chính phủ quy định các trường hợp đặc thù; các dự án có tiềm năng phát triển thì áp dụng các phương pháp để xác định giá đất cụ thể.
Điều này vừa đảm bảo công tác xác định giá đất được rút ngắn, việc nộp tiền SDĐ được phù hợp với chi phí doanh nghiệp chi ra để phát triển dự án dẫn đến giá bán bất động sản không bị đẩy lên cao.
Đồng tình về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đề xuất hệ số K áp dụng cho năm 2026 nên được quy định bằng 1, nghĩa là không tăng, không giảm. Điều này giúp địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện nghị quyết của Quốc hội. Qua năm 2027, hệ số K có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy vào tình hình thị trường.
Trong khi đó, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho rằng thành phố cần có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhân với hệ số K với biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 0,2 đến 3 lần khi điều chỉnh hệ số K để áp dụng cho bảng giá đất ở mới năm 2026.
* Ông ĐÀO QUANG DƯƠNG, Quyền Trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở NN-MT TPHCM
Sẽ đóng tiền SDĐ phù hợp điều kiện khi chuyển mục đích
Khi áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 79 cơ bản là phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là những loại đất sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến của người dân tại các khu vực trước đây như Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ phản ánh việc phải đóng tiền SDĐ khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở là khá cao so với trước.
Để giải quyết vấn đề này, Sở NN-MT (trước đây) đã tham mưu UBND TPHCM báo cáo Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định hướng dẫn thi hành tại khoản 2, Điều 157, Luật Đất đai năm 2024 về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác. Hiện nay, những kiến nghị này đã được Chính phủ trình Quốc hội để thông qua nghị quyết tháo gỡ khó khăn vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai năm 2024.
Nếu nghị quyết được thông qua theo như đề xuất thì hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ đóng một khoản tiền SDĐ hợp lý, phù hợp với điều kiện kinh tế, thu nhập của người dân.
Đối với khu vực Bình Dương (trước đây) có điều chỉnh nhưng chỉ điều chỉnh 34 dự án tái định cư, còn lại vẫn giữ nguyên so với trước đây. Với 34 khu tái định cư này được thẩm định sát với giá thị trường. Đối với khu vực Vũng Tàu (trước đây) cũng thực hiện điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất năm 2019 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023. Theo đó, giá đất ở khu vực này cũng có tăng nhưng tăng không đáng kể.
