Nhiều dự án bị vướng
Cách nay gần 4 năm, TPHCM rộ lên việc vướng mắc tại dự án Nhà máy Giết mổ gia súc Xuyên Á (xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi), do Công ty TNHH Dịch vụ An Hạ (Công ty An Hạ) làm chủ đầu tư. Khu đất làm nhà máy diện tích gần 3ha, nằm trong quy hoạch hoạt động giết mổ, được TP phê duyệt. Toàn bộ diện tích đất được chủ đầu tư tự thương lượng để nhận chuyển nhượng. Nhằm kịp tiến độ vận hành theo chỉ đạo của TP, công ty cùng lúc làm 3 việc: thủ tục thành lập nhà máy, thi công hạ tầng và nhập máy móc từ Brazil, tổng giá trị đầu tư hơn 150 tỷ đồng. Mọi việc tưởng chừng suôn sẻ bất ngờ bị khựng lại vì lý do hết sức “vô duyên”: 387,1m² đất (gồm 179,8m² con rạch chiều ngang khoảng 1m, cùng 207,3m² đường bờ chiều ngang hơn 2m) chạy quanh co giữa khuôn viên, các cơ quan chức năng không thể tiến hành giao đất, vì chiếu theo quy định thì đó là đất công, phải tổ chức đấu giá.
Người tham gia đấu giá sẽ làm gì với rẻo đất có hình thù như vậy nhưng quy định của pháp luật bắt buộc phải tuân theo! Từ đó, có rất nhiều đơn kêu cứu của chủ đầu tư, văn bản trao đổi qua lại giữa các cơ quan chức năng và sự việc chỉ mới được giải quyết gần đây. Theo bà Nguyễn Thị Hồng Thắm, Giám đốc Công ty An Hạ, những năm hồ sơ dự án bị vướng, mỗi tháng bà phải trả lãi ngân hàng 1 tỷ đồng, trong nhà có cái gì cũng bán để xoay xở. May mắn, vừa qua TP đã giải quyết theo hướng phần đất công nói trên bằng cách cho thuê, thế là rào cản “đất công xen cài” được tháo gỡ.
Đối với dự án kinh doanh bất động sản, câu chuyện “đất công xen cài” trở thành nỗi ám ảnh cho doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì hầu hết dự án hình thành từ vốn vay, nên khi bị vướng, doanh nghiệp phải trả hàng ngàn tỷ đồng lãi vay mỗi năm. Điển hình như vụ việc 110 căn biệt thự thuộc Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ, quận 7, do Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, bị tuýt còi vì “xây lụi” và những hệ lụy sau đó. Sau đó, các cơ quan chức năng TP đã tiến hành kiểm tra, thống nhất đồng ý để chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án khi hoàn tất các thủ tục pháp lý. Ông Nguyễn Dư Lực, chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát cho biết, vì dự án có hơn 7.000m2 “đất công xen cài” nên vấn đề pháp lý cuối cùng vẫn chưa thực hiện. Hiện nay sự vụ đang chờ TP xử lý. Tương tự, cũng vướng “đất công xen cài” mà Công ty CP Quốc Cường Gia Lai đang mắc kẹt tại một dự án có 90ha ở Phước Kiển, Nhà Bè…
Sẽ sớm tháo gỡ?
Nhằm tháo gỡ vướng mắc “đất công xen cài”, tháng 12-2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai để hướng dẫn thủ tục xử lý. Trên tinh thần này, UBND TPHCM đã ban hành văn bản triển khai thực hiện Nghị định 148. Theo đó, đối với diện tích đất công không đủ điều kiện tách thửa độc lập: giao Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan hoàn thiện văn bản về thu hồi để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy hoạch và quy định pháp luật. Đối với diện tích đất công đủ điều kiện tách thửa độc lập: giao Sở QH-KT chủ trì xây dựng quy định cụ thể, điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập… Đến nay, Sở QH-KT TPHCM đã có dự thảo về vấn đề này. Tuy nhiên, với đề xuất của Sở QH-KT về quy định tỷ lệ diện tích các loại đất công trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 5%, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng không sát với tình hình thực tiễn.
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trên thực tế trong các dự án phát triển bất động sản, phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ, rải rác trong dự án thường chiếm khoảng 10% tổng diện tích đất của dự án, một số trường hợp lên đến 15%. Do vậy, hiệp hội đề nghị quy định tỷ lệ diện tích đất công trên tổng diện tích đất đề xuất thực hiện dự án không vượt quá 15%. Đối với trường hợp tỷ lệ diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý vượt quá 15% tổng diện tích dự án, phải báo cáo UBND TPHCM xem xét quyết định với từng trường hợp.
Hiệp hội cũng góp ý, các khu đất không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì Sở TNMT trình UBND TPHCM, căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Nếu dự thảo này sớm hoàn thiện và được thông qua, TP sẽ khơi thông pháp lý cho hàng trăm dự án bị “đứng hình” từ khi Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực đến nay. Nếu Nghị định 148 triển khai đồng loạt trên toàn quốc, ước tính cả nước có khoảng 5.000 dự án nhà ở được vận hành trở lại, sẽ tăng nguồn cung và điều tiết được thị trường bất động sản, góp phần kìm hãm sự tăng nóng như thời gian qua.
