Việc xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT được cho là nội dung có liên quan đến các dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (dự thảo nghị quyết về đất đai) và dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về phát triển TPHCM (dự thảo Nghị quyết 98/2023/QH15). Những dự thảo nghị quyết này dự kiến được Quốc hội thông qua vào ngày 11-12, trước khi bế mạc kỳ họp thứ 10.
Với dự thảo nghị quyết về đất đai, quan trọng nhất trong kiến nghị của HoREA tiếp tục tập trung vào việc sửa đổi và bổ sung các quy định liên quan đến việc xác định giá đất và thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã ký trước ngày 1-1-2021, cũng như vấn đề xử lý tiền bồi thường khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Trong đó, HoREA đề nghị sửa đổi quy định về "thời điểm xác định giá đất" cho đất thanh toán Hợp đồng BT.
Cụ thể, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với đất thanh toán cho hợp đồng BT nên là thời điểm Nhà nước ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước. Việc xác định thời điểm này nhằm xử lý chuyển tiếp các dự án BT đã thực hiện trước ngày 1-1-2021, dựa trên nguyên tắc công bằng, bình đẳng, đồng bộ, và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, với việc sửa đổi, bổ sung dự thảo Nghị quyết 98/2023/QH15 trong vấn đề xử lý quỹ đất thanh toán đối với dự án BT thực hiện trước 1-1-2021, hiệp hội đề xuất điều chỉnh quy định về việc xử lý quỹ đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục giao đất cho nhà đầu tư. Trong đó, cần quy định rõ ràng rằng đối với các dự án này, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất là thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình BT theo hợp đồng. Việc xác định chính xác giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán là quan trọng nhất để đảm bảo tính công bằng và quyền lợi hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư.
Theo HoREA, nếu Nhà nước ban hành chính sách xác định thời điểm xác định giá đất là thời điểm có quyết định giá đất chính thức (thay vì thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình), sẽ gây ra những hệ quả nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp đã giao/bàn giao đất.
Chẳng hạn, với trường hợp Công ty MHL, việc áp dụng chính sách mới (xác định giá đất tại thời điểm hiện tại thay vì thời điểm giao đất) sẽ "rất thiệt thòi" cho nhà đầu tư. Nếu tính toán toàn bộ, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại lớn do chênh lệch giá đất giữa năm 2016 và 2025.
HoREA dẫn quan điểm của Công ty MHL cho biết, trường hợp Nhà nước còn tính toán thì doanh nghiệp sẽ tặng toàn bộ chênh lệch (chênh lệch giá đất giữa năm 2016 và năm 2025) để làm 1 công trình dịch vụ tiện ích (ví dụ 1 cầu qua sông Sài Gòn...) và tặng TPHCM.
Theo HoREA, việc doanh nghiệp thực hiện dự án BT, đã hoàn thành và bàn giao dự án từ năm 2016 nhưng đến nay mới được Nhà nước giao đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ đất thực hiện dự án đối ứng tại thời điểm hiện nay hay trả lãi suất cho doanh nghiệp bị giao chậm đất là vi phạm các quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (về không hồi tố), Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư… Đồng thời, theo HoREA, ở góc nhìn của doanh nghiệp, điều này sẽ làm mất niềm tin của doanh nghiệp trong nước và quốc tế, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của Việt Nam.
