Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng tại TPHCM trong khoảng 10 năm qua đã bộc lộ nhiều hạn chế do phát triển lệch lạc, thiếu ổn định. Cơ cấu hàng hóa bất động sản trên thị trường mất cân đối, lệch pha giữa cung và cầu.
Trong khi đại đa số người dân lao động chưa thể tiếp cận nhà ở thì thị trường chỉ phát triển nhà ở theo phân khúc cao cấp, diện tích lớn và giá cao nên phân khúc này dư thừa (năm 2012 đã tồn kho gần 15.000 căn hộ, chủ yếu là cao cấp và diện tích lớn). Nguồn cung phân khúc nhà bình dân, giá thấp, phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân và nhà ở xã hội (NƠXH) có quy mô nhỏ, vừa phải, giá bán phù hợp với khả năng tài chính của người dân có thu nhập thấp tại TP lại không nhiều. Cùng với đó, loại hình sản phẩm nhà ở trên địa bàn TPHCM chưa đa dạng, thị trường bất động sản chủ yếu phát triển các loại hình để bán, thiếu nhà ở cho thuê nên chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của người dân. Điều này ảnh hưởng đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội mà TP đã đặt ra và chương trình nhà ở của TP cũng không đạt được kết quả như mong muốn.
Hiện NƠXH trên địa bàn TP chỉ mới đáp ứng được khoảng hơn 30% nhu cầu về nhà ở cho cán bộ công chức và các đối tượng được thụ hưởng, đó là chưa kể người nghèo, người thu nhập thấp… Tại buổi tọa đàm “Mô hình nào cho NƠXH tại đô thị” do Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 17-12 tại TPHCM, TS Huỳnh Thế Du, Giám đốc Đào tạo Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cho rằng, chính sách phát triển về nhà ở tại mỗi quốc gia đều hướng đến mục tiêu là đa phần người dân đều có nhà ở, cấu trúc đô thị hài hòa và không dẫn đến những phân cực giàu - nghèo, ít có “nhà ổ chuột”. Theo TS Huỳnh Thế Du, sự vận hành của thị trường nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua là khá tốt. Tuy nhiên, người dân chỉ có thể tích lũy ở mức 30% - 40% tổng thu nhập cho việc mua nhà và giá nhà ở hợp lý cần đáp ứng mức này. Trong khi đó, có một nghịch lý là giá nhà và thu nhập của người dân chênh lệch quá lớn khiến cơ hội có nhà ở của người dân rất thấp. TS Huỳnh Thế Du dẫn chứng nghiên cứu của ông và các đồng nghiệp cho thấy, với giá nhà ở mức 9,7 triệu đồng/m2 thì những người có thu nhập từ 5 - 7,7 triệu đồng/người/tháng gần như không thể nào mua được nhà. Trong khi đó, những người với thu nhập từ 10,2 - 14,3 triệu đồng/người/tháng thì chỉ mua được căn hộ có diện tích dưới 55m2. TS Huỳnh Thế Du cũng khẳng định, chỉ có người giàu với mức thu nhập gần 32 triệu đồng/tháng mới có thể mua một căn nhà ở thoải mái ở đô thị.
Cũng tại buổi tọa đàm nêu trên KS Võ Kim Cương, nguyên Phó KTS trưởng TPHCM cho rằng, chính sách phát triển nhà ở nên hướng đến việc tất cả người dân đều có nhà ở chứ không chỉ dừng lại ở đa phần người dân. Nhà nước cần thống nhất quan điểm như vậy thì từ đó mới đưa ra được các chính sách phù hợp, tránh tư duy làm nhà người giàu cho người nghèo. Ông Võ Kim Cương cho rằng, NƠXH phải do Nhà nước lo nhưng dứt khoát phải phát triển NƠXH theo cơ chế thị trường chứ không phải Nhà nước bao cấp. Hiện đã có nhiều chính sách ưu đãi liên quan đến NƠXH nhưng vẫn chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia bởi vì Nhà nước quy định doanh nghiệp chỉ được lời 10%, thủ tục xét duyệt quá nhiêu khê… Với những vướng mắc hiện tại cho thấy, Nhà nước không nên can thiệp quá sâu làm ảnh hưởng đến sự lựa chọn nhà ở của người nghèo, người thu nhập thấp mà thay vào đó, Nhà nước chỉ cần làm sao có chính sách đưa tiền sử dụng đất về bằng 0 (không tính tiền sử dụng đất) đối với những dự án xây dựng NƠXH và xã hội hóa xây dựng loại hình nhà này, thì hầu hết người dân đều có nhà.
NHUNG NGUYỄN
