Để giải quyết tình trạng tranh chấp, khiếu kiện ngày một nóng lên tại các chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016 quy định về quy chế quản lý chung cư, trong đó bổ sung 2 mô hình quản lý mới là hợp tác xã (HTX) và công ty cổ phần (CTCP).

Chờ hướng dẫn

Trong nhiều năm qua, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư ở TPHCM có chiều hướng gia tăng. Vấn đề phổ biến là tranh chấp giữa ban quản trị (BQT) và chủ đầu tư giành quyền quản lý phí bảo trì chung cư; tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về việc xây dựng, sử dụng công trình tại chung cư; mâu thuẫn giữa cư dân và BQT vì phí thu hàng tháng cao, mà chất lượng dịch vụ không tương xứng.

Khu chung cư Era Town (quận 7) có quy mô trên 12.000 cư dân, nên việc quản lý chung cư đã vượt quá tầm của một ban quản trị

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp ở các chung cư là quy chế quản lý chung cư theo mô hình BQT chưa hoàn thiện, vẫn còn nhiều lỗ hổng pháp lý. Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016 quy định về quy chế quản lý chung cư mới. Theo đó, ngoài mô hình BQT, còn bổ sung mô hình HXT và CTCP. Quy định này được kỳ vọng sẽ là giải pháp hiệu quả tháo gỡ mâu thuẫn, tranh chấp trong các chung cư. Thông tư này đã có hiệu lực từ ngày 2-4-2016, nhưng việc thực thi trong thực tế không dễ dàng.

Tại các chung cư đã xảy ra tranh chấp căng thẳng cũng chưa thể chuyển đổi sang mô hình HTX hay CTCP, do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để xử lý những tồn tại và thực thi mô hình mới, dù Thông tư 02/2016 đã có hiệu lực hơn 3 tháng. Đến thời điểm này, các BQT vẫn hoạt động theo mô hình cũ. Mặc dù, các chung cư chưa chuyển sang HTX hay CTCP nhưng theo các chuyên gia pháp lý, thành viên BQT, việc áp dụng quy định thông tư mới cũng không dễ dàng.

Tự ăn cái đuôi của mình

Theo luật sư Trần Đình Dũng (Trung ương Hội Luật gia Việt Nam), việc thành lập CTCP để quản lý chung cư sẽ gặp 2 điều khó. Nguyên tắc của thành lập CTCP phải dựa trên cơ sở số tiền, tài sản đóng góp. Đối tượng góp nhiều sẽ đóng vai trò cổ đông lớn, làm chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) công ty. Ở đây, mỗi cư dân chỉ mua 1 căn hộ để ở thì chủ đầu tư rất dễ trở thành chủ tịch HĐQT, người đứng đầu công ty. Mục đích tối thượng của doanh nghiệp là kinh doanh, làm ăn có lãi. Thực tế hiện nay, BQT thay mặt cư dân làm thủ tục thuê các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh… để phục vụ cư dân. Nguồn kinh phí để trả cho dịch vụ do chính cư dân đóng góp. Khi chuyển sang CTCP, cư dân vừa là cổ đông nhưng cũng là khách hàng để công ty khai thác. Để tăng lợi nhuận, công ty tăng phí dịch vụ và người nộp tiền chính là cư dân. Như vậy, không khác nào các cổ đông tự ăn cái đuôi của mình. Đấy là chưa tính đến trường hợp công ty làm ăn thất bại, phá sản, cư dân phải bán căn hộ để thực hiện nghĩa vụ cổ đông.

Ông Trần Văn Thường, Chủ tịch HĐQT Công ty Trần Gia, đã nhiều năm tham gia BQT chung cư, cho biết: “Mục đích của mô hình mới phải đạt được là dịch vụ tốt hơn mà phí phải giảm, mới bớt gánh nặng cho cư dân. Theo mô hình BQT, mỗi tháng cư dân bồi dưỡng cho các thành viên BQT chỉ từ 1,5 - 2 triệu đồng. Khi BQT chuyển sang mô hình HTX hay doanh nghiệp, thì công việc vẫn như cũ mà phải tăng bộ máy quản lý công ty, hơn nữa phải chịu nhiều loại thuế, từ thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng đến thuế thu nhập doanh nghiệp, gánh nặng sẽ đè lên đầu cổ đông. 

Quản lý chung cư theo mô hình BQT chưa thuyết phục, mô hình mới là HTX hay CTCP thì vẫn gặp không ít trở ngại. Các BQT đang phân vân chưa biết chọn mô hình nào, trong khi mâu thẫu trong các chung cư vẫn ngày một tăng, chưa có lời giải.

Trần Yên