“Bán căn hộ suất ngoại giao giá rẻ nhất trên thị trường. Bạn đang muốn mua, hãy nhanh chóng đăng ký mua hay liên hệ ngay với chúng tôi” - nếu bạn đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư, chắc chắn dòng quảng cáo này sẽ thu hút sự chú ý của bạn. Tuy nhiên, bạn nên cân nhắc để tránh những rủi ro.
Pháp luật hiện hành không có khái niệm “căn hộ suất ngoại giao”. Việc mua căn hộ suất ngoại giao được dùng để chỉ những suất mua căn hộ với giá ưu đãi mà chủ đầu tư dành riêng cho những đối tượng nhất định như: cán bộ, nhân viên cơ quan nhà nước. Thông thường, giá bán những căn hộ loại này rẻ hơn những căn hộ thương mại rất nhiều. Những đối tượng được mua căn hộ giá ưu đãi không có nhu cầu sở hữu căn hộ nên rao bán những “suất ngoại giao” này để hưởng giá chênh lệch. Mức giá mua lại những căn hộ này vẫn rẻ hơn mức giá của những căn hộ thương mại.
Tuy nhiên, việc mua lại những căn hộ “suất ngoại giao” này sẽ gặp rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý mà người mua cần phải chú ý. Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, thì điều kiện được đưa vào kinh doanh là có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà. Trong khi đó, những căn hộ “suất ngoại giao” có thể được rao bán và bán ngay cả khi chưa đáp ứng điều kiện này. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có quyền yêu cầu người mua không được bán lại hoặc chỉ được bán lại sau một thời hạn hay theo điều kiện nhất định. Đặc biệt, đối với nhà ở xã hội, theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, và chỉ được bán lại cho những đối tượng nhất định.
Do đó, về mặt pháp lý, nếu thuộc các trường hợp như vậy, việc mua bán lại căn hộ không được pháp luật bảo hộ; chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm và có nghĩa vụ với người mua lại “suất ngoại giao”. Do hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết với chủ đầu tư và không được phép chuyển nhượng nên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ được cấp cho người đứng tên trong hợp đồng, chứ không phải người đã mua lại căn hộ “suất ngoại giao”.
Người mua lại căn hộ “suất ngoại giao” có thể gặp phải những yêu sách của người bán, như tăng giá bán hoặc yêu cầu những lợi ích khác nhằm gây khó dễ cho người mua hoặc không thực hiện thủ tục để người mua lại được cấp giấy chứng nhận. Khi có tranh chấp xảy ra, quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ngoài ra, rủi ro có thể xảy đến khi dự án bị chậm tiến độ hay bị dừng, chấm dứt thực hiện.
Trên thực tế, việc mua bán căn hộ “suất ngoại giao” thực hiện thông qua việc người bán ủy quyền cho người mua được thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, nhận bàn giao căn hộ cũng như liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; quản lý sử dụng căn hộ; được toàn quyền định đoạt như tặng cho, bán… Tuy nhiên, nếu người bán (tức người ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực và rủi ro xảy ra nếu những người thừa kế của người bán không đồng ý để người mua tiếp tục thực hiện quyền đối với căn hộ.
Có thể thấy rằng việc mua lại căn hộ “suất ngoại giao” chủ yếu dựa vào niềm tin đối với người bán và tiềm ẩn quá nhiều rủi ro cho người mua. Nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh, người mua nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật liên quan và vì vấn đề pháp lý có sự phức tạp, trường hợp khó tự mình hiểu rõ, người mua có thể liên hệ với các đơn vị chuyên tư vấn pháp lý để được hỗ trợ. Đồng thời, cần tìm hiểu rõ về dự án của chủ đầu tư để đánh giá chất lượng của dự án, tránh trường hợp mất tiền vào dự án ảo hoặc chất lượng dự án xuống cấp. Người mua cần hiểu rõ bài toán pháp lý được đặt ra và tìm cho mình đáp án phù hợp.
Luật sư PHAN VŨ TUẤN
(Văn phòng luật sư Phan Law Vietnam)
(Văn phòng luật sư Phan Law Vietnam)
