Thu hút nguồn vốn để cải tạo chung cư cũ

Chỗ ở không an toàn

Theo thống kê, hiện TPHCM có 15 CC cấp D bị hư hỏng nặng, tiềm ẩn nguy hiểm; 116 CC cấp C; 332 CC cấp B… với hàng ngàn hộ dân sinh sống trong tình trạng thấp thỏm. TS Phạm Trần Hải, Phó trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, cho biết, kết cấu công trình của hầu hết CC cũ đã xuống cấp, thêm vào đó môi trường vệ sinh ẩm thấp và tình trạng tự ý cơi nới, sửa chữa của các hộ dân khiến tình trạng trầm trọng thêm. Do vậy, bên cạnh việc gấp rút tháo dỡ, di dời ở các CC cấp D để bảo đảm an toàn cho người dân thì việc nâng cấp, cải tạo, sửa chữa các CC cấp D và cấp C cũng quan trọng không kém.

Tuy nhiên, việc cải tạo CC cũ hiện gặp khó khăn vì doanh nghiệp không “mặn mà” bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lợi ích mang lại không cao, cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm. Đơn cử như CC Trúc Giang (quận 4), mặc dù đang rơi vào cảnh hoang tàn, người dân di dời đã lâu, có doanh nghiệp đến tìm hiểu đầu tư nhưng sau đó rút lui vì khả năng hoàn vốn rất thấp! Hay như các CC 155-157 Bùi Viện (quận 1), 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4), 440 Trần Hưng Đạo (quận 5), 119B Tân Hòa Đông (quận 6), 137 Lý Thường Kiệt, 149-151 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)… cũng rơi vào cảnh tương tự do không mời gọi được nhà đầu tư mặc dù các CC này đều nằm ở những vị trí trung tâm.

“Bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư thì không phải vị trí nào cũng được tăng tầng cao hay tổ chức nén dân cư được, nên thu hút đầu tư rất khó khăn”, ông Vũ Nguyễn Quang Vinh, Phó Chủ tịch UBND quận 1, cho biết.

Chung cư Lý Thường Kiệt (phường 7, quận 11, TPHCM) đã tồn tại hơn 50 năm, tiềm ẩn nguy hiểm cho cư dân

Người dân tham gia góp vốn

Theo PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TPHCM, việc phá bỏ CC cũ để xây mới là giải quyết mối quan hệ cực kỳ phức tạp giữa 3 bên: chính quyền - nhà đầu tư - cư dân. Về phía chính quyền, phải khẳng định là không có kinh phí để làm việc này, chỉ hỗ trợ tốt nhất về mặt pháp lý và chủ trương, còn lại phụ thuộc vào thị trường. Ở đây cần phải khẳng định thêm, việc thay thế CC cũ nát không phải là hoạt động công ích, từ thiện hay xã hội mà là quan hệ lợi ích, nhà đầu tư phải có lời thì mới làm. 

Qua kiểm tra của cơ quan chức năng, hầu hết CC cũ xuống cấp trầm trọng hiện nay trên địa bàn thành phố đều được xây dựng trước năm 1975, kết cấu thấp tầng, căn hộ nhỏ, thiếu tiện nghi. Tuy nhiều, phần lớn CC cũ nằm ở khu vực các quận trung tâm, gần các trục đường giao thông lớn, gần chợ, trường học, nên việc phá bỏ, xây mới bị khống chế chiều cao và dân số. Đây là nút thắt lớn nhất mà chính quyền và nhà đầu tư đang gặp phải. “Đã đến lúc chính quyền phải chấp nhận cho các nhà đầu tư xây dựng với số tầng cao gấp 3-4 lần CC cũ. Như thế, ngoài số căn hộ hoàn trả cho người dân đang cư trú trong CC thì số căn hộ thương mại dôi ra, đảm bảo cho chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận, người dân được an cư và quan trọng nhất là an toàn”, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa nhấn mạnh. 

Về vấn đề vốn, bà Đoàn Diệp Thùy Dương, giảng viên Khoa Đô thị học, Trường ĐH Khoa học xã hội và Nhân văn TPHCM, cho rằng, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Theo đó, cần xem xét lại điều khoản cho người dân tham gia góp vốn, bởi lẽ chung quy việc cải tạo CC cũ chính là cải tạo lại căn hộ và giúp cải thiện đời sống cho người dân. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn là nguồn cơn mâu thuẫn đối với vấn đề di dời người dân khỏi nơi ở cũ, do vậy, việc tạo điều kiện cho người dân tham gia góp vốn sẽ giúp họ có trách nhiệm hơn với căn hộ đã xuống cấp của mình. Khi đó, nhà nước phải đóng vai trò chủ thể, chỉ đạo xuyên suốt quá trình như tạo cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư; lập quy hoạch sử dụng đất tổng thể, đồng bộ; kết nối và điều tiết, chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan.