Hiện nay, nhiều người có chung nhận định: “Vòng đời” của một dự án nhà ở - chung cư, đất dự án thường từ 5 đến 10 năm. Đó là chưa tính đến việc đền bù giải tỏa vô cùng phức tạp. Nếu tính cả công đoạn này thì hầu hết nhà đầu tư đều “bó tay” không dự báo được, chỉ biết rằng chắc chắn sẽ dài hơn rất nhiều. Điều đáng tiếc là chính những nhà quản lý ngành xây dựng cũng cho rằng chuỗi ngày lê thê đó có thể ngắn lại một nửa. Vậy mà hiện tại nó vẫn là con đường dài thăm thẳm.

17 con dấu - 6 năm... một nửa đường!?

Mới đây trong buổi họp công bố dự án X, từ thao thao bất tuyệt về sự hoành tráng của dự án, chủ đầu tư đã nhanh chóng chuyển sang dè dặt khi nói về một phần dự án chưa phê duyệt. Điều này thật dễ hiểu, bởi đụng tới những thủ tục pháp lý nhà đất tức là bắt đầu “thấm” với chuỗi phức tạp, nhạy cảm nhưng lại quan trọng số một của dự án.

San lấp mặt bằng một dự án khu dân cư tại huyện Nhà Bè, TPHCM. Ảnh: ĐỨC TRÍ

Khởi đầu là một văn bản của UBND quận 8 gửi chủ đầu tư về việc xây dựng công trình tại quận vào tháng 10-2005. Gần 3 tháng sau, UBND quận có văn bản giao đất cho chủ đầu tư.

Từ đó, dự án cứ như “bụi chuối sau hè” bị “gió đưa gió đẩy”: 3 lần đến UBND quận 8, 2 lần lên UBNDTP, 2 lần lên Sở Quy hoạch - Kiến trúc, 1 lần qua Sở Giao thông- công chiùnh. Văn bản cuối cùng vào cuối tháng 1-2008 là của Bộ Xây dựng về kết quả thẩm định thiết kế cơ sở đầu tư xây dựng của dự án. Thế nhưng vẫn chưa xong vì ngặt nỗi, dự án có một phần thuộc huyện Bình Chánh. Phía này, nếu tính từ thời gian có văn bản sớm nhất (tháng 10-2002) của Kiến trúc sư trưởng TPHCM về “Ý kiến hướng dẫn quy hoạch về địa điểm xây dựng” thì đến nay, đã đến văn bản thứ 7 do UBNDTP ký giữa tháng 3-2008.

Nếu gộp thủ tục giấy tờ từ 2 quận - huyện thì dự án này đã có 17 con dấu, gần 7 năm nhưng… vẫn chưa xong!

Trong giới kinh doanh địa ốc TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, là người hay đăng đàn với những phát biểu khá “sốc” về thủ tục pháp lý dự án.

Mới đây nhất ông Đực đề nghị nên tổ chức thanh tra để tìm hiểu tại sao tiến độ các thủ tục quá lâu như vậy, mỗi khâu thường mất trên 6 tháng. Ông dẫn chứng từ một dự án của Đất Lành. Bắt đầu từ ngày 6-10-2006, công ty có văn bản xin mở rộng xây dựng khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12. Sau đó là hành trình lập thủ tục phê duyệt quy hoạch và dự án đầu tư như sau: tại UBND quận 12 là 2 tháng 5 ngày, tại Sở Quy hoạch- Kiến trúc 8 tháng 24 ngày, hiện đã nằm tại UBND quận 12 khoảng 6 tháng 15 ngày (dự trù thêm 2 tháng nữa), tiếp đó sẽ trở lại Sở Quy hoạch- Kiến trúc (dự trù 3 tháng), rồi quay ngược lại UBND quận 12 (dự trù 3 tháng) và cuối cùng lên Sở Xây dựng với thời gian dự kiến khoảng 2 tháng. Như vậy, nếu không có gì đặc biệt thì chủ đầu tư phải mất 28 tháng mới có thể khởi công dự án!

33 thủ tục cho một dự án?

Thật ra, “vòng đời” của các dự án nêu trên vẫn còn ngắn vì theo thông tin mới được Bộ Xây dựng công bố: Một dự án thực hiện từ đầu đến cuối phải trải qua 33 thủ tục và thời gian hoàn thành trung bình là 3 năm (!). Những “con số biết nói” ấy đã cho thấy sự nhiêu khê, phức tạp trong đầu tư lĩnh vực này.

Có thể kể ra danh tính hàng loạt “nạn nhân” như: dự án Thảo Điền (quận 2, TPHCM) hoàn thành trong 2 năm (33 thủ tục); dự án khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm (Hà Nội) từ tháng 9- 2003 đến nay (18 thủ tục); khu đô thị mới Cổ Nhuế (Hà Nội) 4 năm 3 tháng (23 thủ tục)...

Vậy thủ phạm do đâu? Khá bất ngờ khi vấn đề quy hoạch lại đội sổ  với 16 thủ tục, từ cung cấp thông tin quy hoạch, giới thiệu địa điểm, rồi thẩm định quy hoạch chi tiết đến phê duyệt quy hoạch. Có nhiều câu chuyện liên quan đến quy hoạch khiến không ít chủ đầu tư mệt mỏi.

Trở lại với dự án mở rộng xây dựng khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá (quận 12) của Công ty Đất Lành. Ngày 24-4-2007, Sở Quy hoạch- Kiến trúc TPHCM hướng dẫn quy hoạch chi tiết về khu dân cư này; tiếp đó ngày 5-9-2007, Sở này cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Sau đó, UBND quận 12 đề nghị công ty liên hệ phường tổ chức họp dân để lấy ý kiến quy hoạch theo quy định; phường lúng túng xin ý kiến quận, đến nay chưa tổ chức họp được nên UBND quận chưa xét tới (!?) Tuy nhiên, nếu như xong công đoạn trên, hồ sơ sẽ quay tiếp lên Sở Quy hoạch- Kiến trúc để thẩm định, rồi ngược trở lại quận để phê duyệt.

Làm thế nào để khắc phục tình trạng trên? Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, trong 33 thủ tục có thể bỏ bớt 9 và thời gian thực hiện chỉ cần 1 năm. Riêng tại TPHCM, quy trình mới về giao đất làm dự án nhà ở có quy định khi chủ đầu tư cầm quyết định giao đất là sẽ hoàn chỉnh luôn các vấn đề quy hoạch.

Hiệu quả của việc cải tiến các thủ tục như thế nào vẫn phải chờ thêm thời gian nữa, nhưng rõ ràng lĩnh vực này đang tồn tại một con rùa cải cách hành chính đáng sợ. Sự lề mề của nó là môi trường nảy sinh những cái nhìn méo mó về cơ quan nhà nước, làm cho nguồn cung nhà ở cho xã hội khan hiếm, đẩy giá thành nhà đất tăng cao một cách vô lý!

Lương Thiện - Thái Đăng