Điều chỉnh quy hoạch dự án: Ai thiệt, ai lợi?

Có không ít dự án sau khi nhận được quyết định giao đất, nhà đầu tư lại xin… điều chỉnh quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng toàn bộ diện tích đất hoặc từng phần, chủ yếu là phần đất đã được quy hoạch làm công trình công cộng. Tại sao và ai được lợi trong việc điều chỉnh này?

Những “thắc mắc không biết hỏi ai”

Từ những năm 2004 – 2005, việc điều chỉnh quy hoạch từ KCN Bình Hòa thành khu dân cư đã gây “nóng” diễn đàn HĐND TPHCM. Theo Sở TN-MT TP, ngày 27-4-1994, Thủ tướng ban hành Quyết định số 195/TTg phê duyệt kế hoạch sử dụng 125,13 ha đất thuộc phường 13, quận Bình Thạnh để xây dựng KCN Bình Hòa. Như vậy, đây là dự án kinh doanh hạ tầng KCN. Tuy nhiên, từ năm 1995 đến 2001, UBND TP đã 4 lần… điều chỉnh quy hoạch.

Kết quả của việc điều chỉnh này là mục đích sử dụng đất của dự án đã bị thay đổi gần như hoàn toàn. Từ dự án kinh doanh hạ tầng KCN đã biến thành dự án kinh doanh hạ tầng khu dân cư. Nói cách khác, bằng động tác  “điều chỉnh quy hoạch”, nhà đầu tư đã biến một KCN thành khu dân cư. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, đã tăng lên nhiều lần.

Tương tự, KCN Cát Lái (quận 2) theo quy hoạch được phê duyệt có tổng diện tích khoảng 850ha, nhưng sau khi điều chỉnh, một diện tích không nhỏ đã biến thành khu dân cư. Và sự “chuyển đổi công năng sử dụng đất” này vô hình trung giúp nhiều doanh nghiệp đầu tư KCN trở thành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đất KCN Cát Lái được phân lô bán nền nhà ở, lợi nhuận từ chênh lệch giá trị sử dụng đất cứ thể chảy vào túi các nhà đầu tư. Còn người dân có đất vừa được nhận đền bù với giải tỏa để làm KCN với giá rẻ mạt, đã phải mua lại với giá “trên trời” nếu muốn có một chỗ tái định cư trên mảnh đất của mình.

Điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội... teo dần!

Kết quả đánh giá công tác đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn TPHCM từ năm 2006 đến đầu năm 2008 của UBND TP của hơn 3.300 dự án, cho thấy: Đa số dự án đều không đảm bảo tiến độ, phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, quy mô đền bù giải tỏa tăng cao so với dự án đầu tư được duyệt…

Mới đây, tại buổi giám sát của HĐND TP về tình hình quản lý nhà nước về sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Môn, UBND huyện cho biết, có 10 dự án trên địa bàn được giao đất từ năm 1999 và đều thực hiện sai quy hoạch với tổng diện tích đất được giao trên 271.000 m2.

Để khắc phục, UBND huyện có 2 phương án. Thứ nhất phải thực hiện đúng quy hoạch đã được duyệt. Thứ hai, xin chủ trương điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp thực tế dự án mà các chủ đầu tư đã thực hiện trên cơ sở đảm bảo các lợi ích của người dân. Tuy nhiên, phương án buộc chủ đầu tư đảm bảo đúng quy hoạch được duyệt khó khả thi nên lãnh đạo huyện đã quyết định… xin điều chỉnh lại quy hoạch!

Khảo sát cho thấy, tỷ lệ dành đất cho giao thông so với đất xây dựng đô thị ở nước ta rất thấp: 7,06% ở Hà Nội và 4,5% tại TPHCM, trong khi quy chuẩn hiện hành của thế giới là 24% - 26%. Đặc biệt, tỷ lệ dành đất cho giao thông tĩnh còn quá thấp: dưới 0,5% ở Hà Nội và 0,1% ở TPHCM, theo quy chuẩn thì tỷ lệ này là 3%.

Nhiều ý kiến cho rằng công thức chung của các chủ đầu tư là lập dự án với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội rất “hoành tráng” đúng quy chuẩn. Nhưng khi được giao đất, thì lại viện đủ lý do để xin được điều chỉnh quy hoạch. Và cứ mỗi lần điều chỉnh là những công trình xã hội phục vụ công cộng “teo” lại.

Theo TS Huỳnh Văn Hoàng, Chủ tịch Hội Xây dựng TP, trong quy hoạch đô thị, cả hai phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều rất quan trọng. Nếu chỉ chú trọng hạ tầng kỹ thuật, xem nhẹ hạ tầng xã hội (cây xanh, công viên, trường học, bệnh viện…) thì không thể nâng cao chất lượng sống của người dân.

Đây là khuyết điểm rất phổ biến hiện nay, khiến nhiều khu đô thị mới thiếu trường học, cơ sở y tế, cây xanh… Các chủ đầu tư vì mục đích lợi nhuận, đã cố tình điều chỉnh quy hoạch để thêm đất phân lô bán nền. Do đó lợi nhuận của chủ đầu tư càng “to” còn công trình phục vụ dân sinh càng “teo”!

Nhiều ý kiến cho rằng, đã đến lúc TP phải rà soát lại tất cả dự án, cân nhắc và công khai lấy ý kiến người dân và HĐND TP trước khi quyết định điều chỉnh quy hoạch bất kỳ dự án nào? Bởi lẽ, theo Thanh tra TP, các khiếu nại về dự án, đặc biệt không đặt vấn đề về giá bồi thường, mà khiếu nại tính pháp lý của dự án, tính pháp lý của quyết định thu hồi đất.

Nếu nhìn một cách tổng thể, mỗi khi điều chỉnh dự án thì những công trình phục vụ công cộng đều bị “teo” lại. Như vậy, dân và nhà nước đều không có lợi. Vậy tại sao phải điều chỉnh?

Trần Toàn

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Bút Sài Gòn

Giao thông - Đô thị

Quy hoạch

Tin buồn